Artículos doctrinales

03/01/2009

La ley de ordenación de la edificación

Fotografía de la sirueta de dos obreros y al fondo las siruetas de unas gruas en relación con la Ley de ordenación de la edificaciónEn nuestro país, la edificación es uno de los principales sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico, y sin embargo no posee una regulación acorde con esta importancia. De hecho, asistimos a una tradicional regulación que se ha venido haciendo del suelo que contrasta de forma palpable con la falta de una configuración legal de la construcción de edificios, que básicamente se establece a través del Código Civil y de una gran variedad de normas que como conjunto adolece de importantes lagunas a la hora de ordenar el complejo proceso de la edificación, tanto en los contenidos relativos a la identificación, obligaciones y responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en el mismo, como en lo que concierne a las garantías del usuario.

Por otra parte, es un hecho notorio que nuestra sociedad demanda de manera creciente la calidad de las edificaciones que se construyen y ello incide en aspectos tales como la seguridad estructural, protección contra incendios, protección contra el ruido, aislamiento térmico o la accesibilidad para personas que poseen movilidad reducida. Tales situaciones han adquirido una evidente relevancia desde el punto de vista del interés general; así se contempla en la Directiva 85/384/ CEE de la Unión Europea, donde se alude a conceptos tales como calidad de las construcciones, respeto de los paisajes naturales y urbanos, entre otros.

En este marco descrito, la promulgación de la Ley 38/99 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación viene a dar respuesta a la insuficiente regulación actual del proceso de la edificación, estableciendo una base general en la que puedan fomentarse la calidad de los edificios y las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles daños. A continuación ofrecemos algunas de las respuestas a las preguntas más significativas que se nos plantean sobre esta Ley.

¿Cuáles son las notas más importantes introducidas por la Ley de Ordenación de la Edificación?

• Determinación de los agentes que intervienen en la construcción, fijando sus obligaciones, para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías de los usuarios

• Configuración del promotor como la persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que pueda sufrir.

• Exigencia de responsabilidad civil a los diferentes agentes, de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que deba responder.

• Responsabilidad de forma solidaria para los casos de imposibilidad de individualización.

• Aplicación de las responsabilidades exigidas en la LOE sólo a los daños materiales en obras cuya licencia se haya solicitado con posterioridad al 6 de mayo de 2000.

• Creación del seguro decenal de daños.

¿Qué mecanismos de control introduce para asegurar la contratación de los seguros obligatorios establecidos en la Ley de Edificación?

Por un lado, se impide la inscripción en el Registro de la Propiedad de escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones que no hayan acreditado y testimoniado la constitución de las garantías a que se refiere el art. 19 de la LOE, y por otro lado, dispone que no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de sociedades promotoras sin que se acredite al Registrador la constitución de las garantías exigidas, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubiera promovido (Art. 20.2)

¿Qué obligaciones tiene el promotor en el proceso de edificación?

Antes de la recepción de la obra, el promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) está obligado a contratar un seguro de caución que garantice las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, sancionándose su incumplimiento con multas de hasta un 25% de las cantidades cuya devolución debe ser asegurada. Después de la recepción, está obligado a contratar un seguro de daños para garantizar, durante:

a. 10 años, los daños materiales causados en el edificio construido por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

b. 3 años, los daños materiales causados en el edificio construido por vicios o defectos de lo elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

En todo caso, responderá solidariamente con los demás intervinientes ante los posibles daños materiales del edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

¿De qué tipo de daños responde el constructor?

a. Durante un año, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

b. De forma directa de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

c. De forma directa de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptador por él.

¿Cuál es la función y el contenido del Código Técnico de la Edificación?

Creado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, el Código Técnico de la Edificación fija un marco normativo homologable al existente en los países más avanzados, armonizando la reglamentación de la Unión Europea en esta materia y modernizando el marco normativo existente hasta el momento en España. Se divide en dos partes, ambas de carácter reglamentario. En la primera se contienen las disposiciones de carácter general y las exigencias que deben cumplir los edificios para satisfacer los requisitos de seguridad y habitabilidad de la edificación, conteniendo la segunda parte los Documentos Básicos cuya adecuada utilización garantiza el cumplimiento de las exigencias básicas.

La imagen muestra un esquema de responsabilidades y garantías de la ley de edificación

Hispacolex