Artículos doctrinales

26/03/2014

Las ‘SOCIMI’: una inversion a estudiar

La imagen muestra una casa dentro de un flotador que navega por el agua en relación a las SOCIMIRealmente las SOCIMI pueden, y probablemente sean, un elemento dinamizador de la actividad inmobiliaria, por regulación y ventajas fiscales

Con la modificación del régimen especial de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) introducida por Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, las SOCIMI volvieron a la palestra de la actualidad económica, suscitando un interés que hasta ese momento parecía dormido.

Este interés es del todo lógico debido a que la modificación de la ley 11/2009 que regula las SOCIMI, abarca a los requisitos de la inversión en estas sociedades, así como la fiscalidad de las mismas, que realmente ha sido el detonante de este ‘resurgimiento’.

Si bien no se trata de hacer un estudio pormenorizado de estas sociedades, es conveniente señalar sus principales características básicas que hacen de ellas una forma de inversión atractiva en el mercado inmobiliario.

Lo llamativo de estas sociedades, cuyo objeto social principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles para su arrendamiento, es su tributación cero en el impuesto sobre sociedades (IS), es decir, no se paga nada a Hacienda por los beneficios que obtengan, y esto realmente es un incentivo muy potente.

Cualquier sociedad patrimonial que se dedique al alquiler de inmuebles, con carácter general, primero tributa por el impuesto sobre sociedades, y cuando reparte el beneficio entres sus socios, estos vuelve a tributar (bien por IRPF, bien por IS, según la naturaleza del socio). Esta circunstancia hacía y hace, que el reparto de dividendos de estas sociedades sea realmente bajo, ya que la tributación en su conjunto puede ser muy alta. Con las SOCIMI paga el socio, pero no la sociedad, por lo que se reduce la tributación significativamente.

Este beneficio fiscal unido, a que las SOCIMI tienen la obligación de repartir dividendos entre los socios, (el 50 % de los derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, y el 80% del resto de los beneficios, derivados principalmente de la actividad de arrendamiento), hace que las SOCIMI tengan un especial atractivo para el inversor (fiscalidad ajustada y percepción obligatoria de dividendos)

Invertir o crear una SOCIMI

Si bien lo expuesto hace que este tipo de sociedad, o en su caso, inversión, sea atractiva en una primera aproximación, también es cierto, que como cualquier otra inversión, es necesario saber si es lo que queremos tener, si se ajusta a nuestras pretensiones empresariales, y como no, si se cuenta con la cobertura necesaria para su mantenimiento y gestión.

La SOCIMI necesita de una estructura organizativa y de gestión altamente cualificada, para mantener una rentabilidad atractiva y de gran transparencia para el inversor, ya que en el fondo estamos ante un instrumento financiero que busca obtener un rentabilidad de una actividad como la del arrendamiento de inmuebles, la cual de por sí puede ser de gran complejidad; y esto partiendo de un elemento esencial, el inquilino, ya que es éste la fuente de la renta de la SOCIMI, y ésta, dependerá de su solvencia.

No debemos olvidar que estas rentas están enmarcadas dentro un acuerdo entre partes, el contrato de arrendamiento, que será el que regule nuestra relación con el arrendatario, por lo que se tercia en fundamental y básico la confección del mismo por expertos en la materia, ya que de ellos dependerá en gran medida la marcha de la actividad, la generación de ingresos, el ámbito temporal de los mismos, etc.

El hecho de que la SOCIMI esté obligada a que su acciones estén sometidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, ya exige esa estructura organizativa, y cotizar en estos mercados puede ser un atractivo para el inversor, pero también un freno para aquella empresa o grandes patrimonios, que teniendo el activo, no comulgue al cien por cien con las exigencias de transparencia y rentabilidad de un mercado regulado.

Realmente las SOCIMI pueden, y probablemente sean, un elemento dinamizador de la actividad inmobiliaria, por regulación y ventajas fiscales, por las exigencias de su regulación que hace que se salvaguarden los intereses del inversor, pero no es menos cierto, que como cualquier otro negocio, tiene sus pros y sus contras, no iguales para todos, por lo que como se recoge en el enunciado de este artículo, es una inversión a estudiar.

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