Artículos doctrinales

14/12/2015

La falta de emisión de Póliza individual no exime a la aseguradora de garantizar las cantidades entregadas a cuenta

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Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo. Sala Primera, de 23 de septiembre de 2015. Publicado en el nº11 del año 51 (diciembre 2015) de la revista RC (Revista de Responsabilidad Civil, Circulación y Seguro) que edita INESE. ISSN: 1133-6900.

1. Introducción

Nos encontramos nuevamente otra sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que resuelve una reclamación en materia de cantidades entregadas a cuenta por compradores de una vivienda en construcción, garantizada en este caso por medio de dos pólizas de afianzamiento -emitidas por dos entidades financieras- y un contraaval. En la misma sintonía de las últimas resoluciones de nuestro Alto Tribunal se opta por proteger al comprador, en este caso ante un supuesto de falta de emisión –imputable al promotor de la vivienda- del afianzamiento individual a favor de aquel, haciendo cada vez más difícil la defensa de los derechos de la aseguradora de este tipo de riesgos o de la entidad financiera avalista.

2. Supuesto de hecho

El presente supuesto tiene su origen en una promoción inmobiliaria para la construcción de las viviendas realizadas por la promotora codemandada, y en concreto, de tres contratos de compraventa de viviendas en construcción firmado con los actores. A cuenta del precio de sus respectivas compraventas, se entregaron a la promotora la cantidad total de 384.227,38 euros por las tres viviendas (Esperanza y Fabio entregan la cantidad de 222.066,84 euros, Jacobo y Nicolás 63.373,35 euros y Estefanía 26.000 euros, por sus respectivas compraventas). El 9 de julio de 2004, la promotora concertó con Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana (en adelante, SGRCV) una póliza de afianzamiento hasta la suma total de 1.500.000 euros, ampliándose finalmente la cantidad garantizada en fecha 30 de octubre de 2006 a la suma de 6.500.000 euros. El 23 de febrero de 2003, la promotora concertó con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (en adelante, BBVA) una “póliza de cobertura para límite de garantías bancarias”, con un límite máximo de 1.000.000 euros. Y el 22 de octubre de 2004 concertaron una segunda póliza con un límite máximo de cobertura de 1.000.000. El 21 de abril de 2004, la promotora concertó con Banco Pastor (en la actualidad, Banco Popular) una “póliza de contraaval”, por un importe de 3.000.000 euros.

Con posterioridad, la promotora fue declarada en concurso de acreedores, en el que el juzgado mercantil que lo tramitó declaró la resolución de los tres contratos de compraventa y la obligación de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los respectivos compradores. Estefanía votó a favor del convenio, que fue finalmente aprobado por sentencia de 26 de julio de 2010.

Todos los compradores interpusieron la demanda que dio inicio al presente procedimiento en la que reclamaban de las demandadas (SGCRV, BBVA y Banco Pastor S.A.), la devolución de las cantidades anticipadas, más los intereses devengados, en ejecución de la garantía otorgada en su día. La sentencia dictada en primera instancia estimó la reclamación formulada por Esperanza, Fabio, Jacobo y Nicolás, por entender que aunque no se hubieran otorgado los avales individuales por las entidades demandadas, esto no les impedía disfrutar de las garantías establecidas por la Ley 57/1968 para los casos de incumplimiento de la promotora. Entendió el Juzgado de Primera Instancia que “al tratarse de un seguro colectivo, el comprador adquiere su condición de asegurado por el hecho de contratar con la promotora vendedora, no pudiendo afectarle los incumplimientos de esta para con las aseguradas”. El juzgado, frente a las objeciones de BBVA y Banco Pastor, afirmaba que el objeto de las pólizas era garantizar las sumas anticipadas por los compradores a la promotora. En el caso de BBVA y de la Sociedad de Garantía Recíproca, se hacía expresa mención a la ley 57/1968 y a la promoción de Residencial Santa Ana. Y en el caso de Banco Pastor, sus actos propios demuestran que avaló a otros compradores de la misma promoción. Por otro lado, la sentencia de instancia desestimó las pretensiones de Estefanía porque se había adherido al convenio y su crédito quedó novado.

Recurrida en apelación por las tres entidades demandadas, la Audiencia estimó en parte sus recursos, confirmando la tesis seguida por el Juzgado de que el hecho de que el promotor no hubiera entregado a los compradores un documento individualizado de aval no era impedimento para que tuvieran derecho a la garantía establecida en la Ley 57/1968, y en concreto a la cobertura otorgada por las tres entidades demandadas. Considera que al tratarse de un seguro colectivo, el comprador adquiere su condición de asegurado por el hecho de contratar con la promotora, sin que pueda verse afectado por el incumplimiento. Sin embargo, la Audiencia redujo el importe reclamado por intereses, como consecuencia de la transacción a la que llegaron los compradores con la promotora concursada sobre la resolución del contrato y la determinación de las cantidades adeudadas, que incluía la devolución de las entregadas a cuenta más los intereses legales.

Frente a la sentencia de apelación, Banco Pastor formuló recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, basado en cuatro motivos que recogen la infracción de los artículos 7 y 1281.1 CC, así como de los artículos 1, 2 y 3 de la Ley 57/68, sobre afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta. Y las otras dos demandadas (BBVA y Sociedad de Garantía Recíproca de la Comunidad Valenciana), interpusieron también sendos recursos de casación, en relación con la infracción de los artículos 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/1968, así como de la infracción de los artículos 1.822, 1.824, 1.827, 1.091, 1.257 y 1.258 del CC.

3. Argumentación Jurídica

Centrándonos en primer lugar en el recurso de casación interpuesto por BBVA Y SGRCV, y en concreto, en el primer motivo planteado, sobre las consecuencias jurídicas de que la promotora no hubiera entregado aval individual a favor de los compradores y, en concreto, si alguna obligación se le impone a la entidad avalista para velar por la entrega del aval individual, así como en determinar si es o no necesario la entrega del mismo para condenar a la entidad de crédito a devolver las cantidades supuestamente garantizas, la sentencia analiza en primer lugar el contenido de los artículos 1, 2, 3 y 7 de la Ley 57/68, así como parte de la jurisprudencia de la Sala que recoge la facultad del comprador para dirigirse simultáneamente al promotor y avalista, o bien, sólo frente al avalista, al considerar que las obligaciones de ambos, en caso de que la vivienda no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, es solidaria.

Partiendo de lo anterior así como de lo regulado en la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968, que regula el seguro de afianzamiento de cantidades adelantadas, considera la Sala que la emisión de los certificados individuales correspondía a la entidad que cubría la eventualidad del promotor de restituir las cantidades entregas a cuenta, a requerimiento del propio promotor, y una vez se fueran concertando los concretos contratos de venta de vivienda.

Por otro lado, sostienen los recurrentes que las pólizas colectivas no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes futuros de viviendas, y que la garantía de cada comprador no se produciría hasta que no se emitieran los avales individuales, así como que la entidad bancaria o aseguradora no quedaba obligada a emitir el aval si no era a requerimiento de la promotora. Frente a esto, y a pesar de lo expuesto por esta misma Sala mediante la Sentencia 25/2013, de 5 de febrero, en la que se concretaba que la Ley 57/68 no le impone al banco la obligación de velar por la entrega de los avales, considera la sentencia que la interpretación realizada por los recurrentes pone en evidencia la previsión de garantía contenida en los arts. 1, 2, y 3 de la Ley 57/68, y considera que no debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta, la actuación gravemente negligente o dolosa que supone dejar de requerir los certificados o avales individuales.

De esta forma, concluye la sentencia estableciendo que: “i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva”. 

En el mismo sentido se resuelve el segundo motivo de casación interpuesto por la SGRCV, que planteaba que la fianza no se presume, debe ser expresa y no extenderse a más de lo contenido en ella. Considera la sentencia, que en virtud de lo expuesto la póliza de afianzamiento suscrita por SGRCV constituía título suficiente para justificar la reclamación de los compradores y que: “la sentencia no presume la fianza ni la extiende más allá de lo contenido en ella, sino que constata la existencia de la garantía”. 

Por último, analizaremos los dos motivos de casación planteados por el Banco Pastor, que denuncian lo siguiente:

1º) La infracción del art. 1281.1 CC y la jurisprudencia que lo interpreta, al considerar que la póliza de contraaval es un aseguramiento o garantía de las cantidades entregadas por los compradores de viviendas de la promoción, y no lo que claramente se desprende de su dicción literal, esto es, una garantía a favor del banco.

2º) La infracción de la doctrina sobre los actos propios contenida en el art. 7 CC, al considerar la sentencia como acto propio vinculante frente a los demandantes, “la prestación de aval a diferentes compradores de la misma promoción”, sin que se dieran las circunstancias y requisitos exigidos por dicha doctrina para ello.

En definitiva, se discute por el recurrente la interpretación del contrato de contraaval que realiza por la sentencia recurrida, ya que en el mismo no se hace referencia expresa a que se haya otorgado para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. No obstante, considera trascendental la Sala Primera del TS, tal y como lo hizo la Audiencia, que con cargo a dicha póliza el Banco Pastor emitiera avales individuales a favor de otros compradores, ya que ese hecho ilustra la existencia y corrobora la intención de los contratantes al concertar la póliza, de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

4. Legislación y jurisprudencia citadas

Artículos 1, 2, 3 y 7 de la Ley 67/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Artículos 7, 1.281, 1.822, 1.824, 1.827, 1.091, 1.257 y 1.258 del Código Civil.

SSTS Sentencias 476/2013, de 3 de julio; 218/2014, de 7 de mayo y 218/2015, de 22 de abril

SSTS 476/2013 de 3 de julio y 779/2014 de 13 de enero de 2015.

SSTS 432/2009 de 17 de junio, 196/2010 de 13 de abril; 495/2009 de 8 de julio y 211/2010 de 30 de marzo.

SSTS 524/2013 de 23 de julio, y 252/2014 de 14 de mayo.

SSTS 294/2012 de 18 de mayo, y 27/2015 de 29 de enero.

CONCLUSIÓN 

En definitiva, en lo que afecta a las compañías aseguradoras esta sentencia viene a concluir que, en materia de afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta por compradores en caso de compraventa de vivienda futura, el asegurador debe responder aunque no se haya emitido el certificado o póliza individual. Esta resolución, además de contradecir el “sistema de doble póliza” (póliza colectiva y póliza individual) con que se articula el seguro de “afianzamiento”, supone que el Tribunal Supremo opta -como en anteriores ocasiones- por “salvar al comprador” a pesar de que ello represente dejar sin contenido el artículo 2 de la Ley 57/1968, cuando en su apartado c) requiere que se acredite la garantía de forma individualizada. 

Efectivamente, este sistema de doble póliza ha propiciado que muchos promotores hayan aparentado disponer de las garantías exigidas legalmente con tan sólo mostrar la póliza colectiva, pero sin luego solicitar la emisión de los correspondientes certificados o pólizas individuales, con lo que el inicio de la cobertura para cada asegurado se ha supeditado a esa actuación del promotor- tomador. Para evitar este tipo de prácticas por parte de las promotores el legislador ha optado por zanjar la cuestión mediante la nueva Ley de Ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (Ley 20/2015, de 14 julio), con efectos 1 de enero de 2016, que deroga la Ley 57/1968 y modifica la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la que se establece la necesidad -para que pueda servir como garantía- de suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente, que determine la suma asegurada en virtud de las cantidades anticipadas. Es decir, se elimina la póliza colectiva. 

No logramos entender la resolución dictada en esta ocasión por parte del Tribunal Supremo, ya que, además de olvidarse de que en estos casos, es decir, sin la previa comunicación de la compraventa y de la cantidad entregada por el comprador, no puede existir cobertura, no tanto porque no se haya emitido la póliza o certificado individual sino porque no se ha producido el presupuesto para que se emita este documento de garantía individual, como es el hecho de no haber llegado a individualizar el interés asegurado ni se ha advertido al asegurador de su exposición al riesgo. Teniendo en cuenta todo lo anterior, cabe entender, dicho con el mayor de los respectos, que esta solución deja en una situación de absoluta indefensión al asegurador en aquellos supuestos, como ocurre en el presente caso, en los que no puede imputársele ninguna culpa en la falta de emisión de la correspondiente póliza individual. 

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