Artículos doctrinales

07/03/2010

Sin margen de beneficio en el coste de la vivienda

Fotografía de un edificio en construcción en relación con la falta de beneficio en la venta de viviendas por su alto costeMás coste, menos beneficio

El mercado de la vivienda no pasa por uno de sus mejores momentos, por diversos motivos entre los que se encuentran el retroceso de la actividad, la falta de financiación y sobre todo la más absoluta pérdida de cualquier posibilidad de beneficio. En estas condiciones, la actividad de promoción inmobiliaria se ha convertido en una de las actividades más arriesgadas, complicadas e incluso menos rentables, y a pesar de los esfuerzos realizados por empresarios, familias y Estado, la realidad es que cada vez se vende menos y lo que se vende es, en ocasiones, a un precio inferior al de coste.

A continuación describiremos los costes a los que tiene que hacer frente cualquier promotor, usando un caso real de una promoción tipo medio de 34 viviendas, 32 plazas de garaje, trasteros y un local comercial, comenzada en 2007, en el que se parte de un solar en la calle principal del centro urbano. Este solar tuvo un coste porcentual del 24,62% sobre los precios de venta previstos, que es el que representa la cantidad abonada por el mismo (1.157.793,20 euros), un precio acorde con el mercado. Además hubo que añadir 24.000 euros de comisión para el intermediario, es decir, un 0,51%.

En la siguiente fase del proceso inmobiliario, este promotor ‘tipo’ tuvo que liquidar en la Junta de Andalucía el ITPAJD, que ascendió a 81.045,52 euros (un 1,72%), y posteriormente, se liquidó también para los conceptos de obra nueva, división horizontal y por el préstamo recibido, sumando un total de 106.196,41 euros, o sea, un 2,26%.

Tras estas liquidaciones a nivel estatal, vinieron las liquidaciones a nivel local, como por ejemplo, la obtención de la licencia al correspondiente ayuntamiento, que ascendió a la cantidad de 15.272,85 euros (un 0,32%), o el Impuesto sobre Construcción, que logró un 1,03%, pagando la suma de 48.414,93 euros.

Una de las tareas más duras en estos momentos es la búsqueda de financiación para realizar la obra. En el caso del ejemplo, se consiguió un crédito hipotecario con condiciones ‘relativamente aceptables’. En dos años ya se ha pagado la cantidad de 398.404,86, exclusivamente en concepto de intereses y comisiones (un 8,47%).

Pero sin lugar a dudas, la partida más significativa dentro del presupuesto, es la de los costes directos de la construcción, que en el caso que nos ocupa ascendió a un importe de 2.150.000 euros. Al mencionar este importe, estamos hablando que, el 45,71% del presupuesto total es para el constructor.

Y ahora pasamos a la partida de PROFESIONALES. Y lo escribimos con mayúscula, porque en conjunto (arquitecto, arquitecto técnico, notario, registrador, coordinador de seguridad, ingeniero en telecomunicaciones… etc.) suman un 4,37% del total. La modernización de la legislación española en este sentido, ha multiplicado la cantidad de técnicos y profesionales intervinientes en la construcción de viviendas. Esto nos ofrece garantías sobre la ejecución de la construcción, pero por otra parte, nos sumerge en un mar de profesionales, sin tener muy claro cuál es la responsabilidad de cada uno.

El profesional más ‘caro’ es el arquitecto, que asume aproximadamente un 2,13%, tanto por la elaboración del proyecto, como por la Dirección Facultativa en la ejecución del mismo. En el siguiente escalón nos encontramos con la figura del arquitecto técnico (realmente conviven dos: el jefe de obra y el coordinador de seguridad y salud), a quienes se le paga un 0,63%. El ingeniero supone un 0,15% por el proyecto de telecomunicaciones, y el topógrafo, un 0,08%. Por supuesto, existe la obligación de contratar una empresa de Control Técnico (OCT), que factura un 0,08%.

Posteriormente, este promotor recibió una larga lista de facturas emitidas por notarios y registradores, que ascendieron en total a 23.491,87, lo que supone un 0,5%, y una partida de 37.799,09 euros de ‘Otros Profesionales’ (el 0,80%), entre los que se encuentran gestores, abogados, asesores fiscales… etc.

En publicidad, el gasto ascendió a 10.459,10 euros (el 0,22%), en folletos, lonas publicitarias, internet, etc. Por otra parte, las compañías aseguradoras acribillan con seguros de todo tipo: decenal, de construcción, de responsabilidad civil, de caución, incluso seguros personales para garantizar el pago de la hipoteca etc. Para esta partida se destinó un 1,29% del precio final, es decir, la nada despreciable cifra de 60.653,70 euros.

Y por último, nos encontramos en una situación de verdadera indefensión ante los suministradores de agua y de energía eléctrica, a los que, en el ejemplo que seguimos, se ha pagado una cantidad aproximada de 80.000 euros (1,70%), cantidad a todas luces desorbitada, y que pone de manifiesto el control y el dominio que estas empresas tienen sobre los promotores.

En definitiva, después de varios años de duro trabajo y de un gran esfuerzo económico el promotor finaliza su ‘producto’. Y comienzan los problemas para la venta. Es cierto, ya no se vende nada que esté por encima del valor de la hipoteca, y ese es el límite máximo de precio de venta. Además, normalmente se necesita de la colaboración de profesionales, al objeto de incentivar aún más las ventas, que suponen un coste adicional 0,72%.

Así que el esperado beneficio se reduce a un 7%, un porcentaje muy por debajo de los márgenes de otros sectores. Por último, a esa irrisoria ganancia, dado el gran esfuerzo económico y personal que los promotores invierten para conseguirla, habría que restarle un 20% de la misma dedicado a engrosar las arcas de la Agencia Tributaria, vía Impuesto de Sociedades.

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