Artículos doctrinales

20/03/2009

Soluciones ante la crisis inmobiliaria. El negocio de los aprovechamientos en materia urbanística

La imagen muestra un conjunto de casas  colocadas unas sobre otras en relación a los aprobechamientos en materia urbanística Soluciones de negocio en materia urbanística

En estos tiempos que corren, de absoluta incertidumbre, ante la grave situación económica creada, y las consecuencias que para nuestro país ha supuesto el estallido de la mal llamada ‘burbuja inmobiliaria’, aún se pueden plantear soluciones para todos aquellos inversores que en los últimos años, y al abrigo de la bonanza económica existente, compraron suelos urbanos, “solares”, bien para la autopromoción de viviendas, bien para la edificación de conjuntos residenciales, y que en este momento, de claro parón del sector, son propietarios de terrenos a los cuales no le ven salida, por no existir facilidad para la construcción, sobre todo ante la crisis del crédito por parte de las entidades financieras.

Pues bien, en este estado de cosas, y como iniciativa positiva en favor de los propietarios de fincas urbanas aún por edificar, conviene referirse a uno de los instrumentos que la normativa urbanística de Andalucía contempla con una clara vocación económica, si bien no es novedoso, pues ha estado incorporado a las diferentes leyes urbanística estatales, siguiendo una larga tradición; no obstante, lo que si resulta interesante de la ley andaluza, es su regulación abierta, podríamos decir, que incitadora para los propietarios de suelos urbanos o urbanizables, en el sentido de poder obtener éstos mayores rendimientos de sus derechos dominicales, con la contrapartida de obtener también la Adminnistración mayores plusvalías en el reparto de los beneficios de dichos suelos, si bien bajo estrictas reglas de legalidad urbanística, en el seno de las llamadas Juntas de Compensación.

En este sentido, uno de los objetivos principales que persigue la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de la Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) es la regulación de lo que se ha venido a denominar, «actividad urbanística» y el régimen de utilización del suelo. Por tanto, la actividad urbanística debe entenderse como una función pública orientada a la planificación, organización, dirección y control del suelo y su transformación mediante la urbanización y la edificación.

El aprovechamiento urbanístico aparece normalmente como una consecuencia del reparto equitativo de los beneficios y cargas derivas de los suelos aprobados por el Plan General (PGOU) de cada municipio, entendido éste como la expresión de la decisión política de cada Ayuntamiento; si bien, esta potestad pública, admite en coexistencia la participación de los particulares propietarios de suelo.

Por tanto, el aprovechamiento urbanístico para lo que realmente sirve es para materializar el contenido concreto del derecho de propiedad, repartiendo entre los propietarios y la Administración las plusvalías generadas por el desarrollo de esos suelos.

El aprovechamiento aparece pues como un derecho que ingresa en el patrimonio del particular en la forma y medida en que marca la propia ley, y está representado por el numero de unidades (metros cuadrados construibles) de los que se puede apropiar el sujeto, por expresa declaración legal. Estas unidades de aprovechamientos están llamadas a ser concretadas en una edificación que precisa de un suelo determinado; si bien es un derecho distinto al que se tiene sobre el terreno, que no nace al edificar, sino en un momento anterior, cuando se aprueban los citados Planes Generales, y tienen un valor económico que hace que se puedan vender y comprar, permutar, hipotecar, ceder, etc.

En cualquier caso, si se trata de un derecho que nace para su titular, desligado o con independencia de la propiedad sobre el suelo, y que puede venderse y comprarse, la conclusión no puede ser otra que la opción para su titular de la inscripción registral en el Registro de la Propiedad, como mecanismo de protección frente a posibles terceros, como cualquier otro derecho de propiedad.

A modo de conclusión podemos afirmar:

1º.- Que el derecho al aprovechamiento urbanístico en cuanto objeto de compra y venta, lo es independientemente del suelo en el que posteriormente se materializará.

2º.- El aprovechamiento nace desde la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana.

3º.- Cabe la posibilidad legal de su inscripción en el Registro de la Propiedad como derecho real con las consecuencias jurídicas que todo ello conlleva, de protección frente a terceros.

4º.- Se articula como una salida alternativa a la promoción del suelo mediante la edificación de viviendas, dado que se pueden vender, comprar, gravar, etc, de forma desligada al terreno, sin necesidad de acudir a soluciones de crédito ajeno para desarrollos inmobiliarios.

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