El Supremo confirma el derecho a cambiar el uso de oficina a vivienda, salvo prohibición expresa

Por medio de una sentencia de fecha 12 de septiembre de 2013 (recurso n.º 1347/2010), hecha pública ayer, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha confirmado su doctrina respecto del derecho de todo propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal a usarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Los hechos

La comunidad de propietarios de un edificio de Berja, Almería, se opuso a que uno de sus vecinos cambiara el uso de la oficina de su propiedad para convertirla en vivienda.

La dueña del piso adujo que no existía prohibición expresa para hacerlo y que por ello no existía limitación a su derecho de propiedad sobre la finca, que podría destinar al uso que más le interesase.

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Berja estimó inicialmente la demanda de la comunidad de propietarios al entender que el cambio de uso no estaba permitido en los estatutos.

Sin embargo, la Audiencia estimó el recurso de la propietaria,declarando no probado que los estatutos contuvieran ninguna prohibición expresa al respecto, así como que tampoco el cambio de uso implicase una afectación de la estructura del edificio ni comprometíese elementos comunes, no acreditándose tampoco que la transformación en vivienda exigiera de una mayor participación.

La sentencia del TS

En su sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado señor Arroyo Fiestas, la Sala Primera del TS reitera la doctrina fijada por la Sala respecto del cambio de uso de los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, recordando que se trata de un derecho del propietario englobado en las facultades dominicales, que no puede ser sustraído a no ser que conste que el nuevo uso está expresamente prohibido o que el cambio de destino se encuentra expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Los principales argumentos de la sentencia se contienen en su Fundamento de Derecho Segundo, que establece:

“SEGUNDO.- Motivo único. Infracción del art. 348 C. Civil, en virtud del cual, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las impuestas por las leyes, oponiéndose la sentencia recurrida a una inveterada y constante doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Se desestima el motivo.

Alega la parte recurrente que el derecho de propiedad no solo está sujeto a las restricciones del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, sino también a las “limitaciones y prohibiciones expresamente contenidas en las leyes”.

Añadió que existe una prohibición legal de cambio de destino de oficina a vivienda en las normas subsidiarias de planeamiento del municipio de Berja, informando el técnico municipal que el uso para vivienda no era compatible con lo contenido en la licencia de primera ocupación y en la licencia de obras. Y que no se podría legalizar el uso de vivienda.

En el recurso por interés casacional, invoca la jurisprudencia sentada en tres sentencias de esta Sala, a saber, la de 23-12-2006 (rec. 1374 de 1999), la de 20-9-2007 (rec. 3788 de 2000) y la de 20-10-2008 (rec. 3106 de 2002).

En la sentencia de 23-12-2006, se declara que nada obstaba a la instalación de un gimnasio en el local, que en el título constitutivo estaba destinado a oficinas, pues no constaba prohibición expresa ni se acreditaba que se desarrollasen actividades peligrosas, incómodas o insalubres y que lo relativo a las licencias administrativas era ajeno a la normativa de la propiedad horizontal. Tampoco constaba acuerdo unánime posterior a la constitución del régimen de propiedad horizontal fijando prohibiciones, al respecto.

La sentencia de 20-9-2007 estima el recurso de la comunidad no por el cambio de destino en sí, sino por la alteración de los elementos comunes y por la incomodidad que conllevaba el aumento de vehículos circulando en el garaje, añadiendo que el ajuste o no a las licencias administrativas no afectaba a los acuerdos de la comunidad que son de índole civil y que la prohibición de cambio de destino se deduce de la propia configuración de los locales.

La sentencia de 20 de octubre de 2008 no impide la instalación de una consulta de cirugía estética en una vivienda.

También cita separadamente la sentencia de 22-6-2009, pero la misma consideró claramente incómodo y perjudicial para los comuneros que los trasteros se convirtiesen en apartamentos, aumentando la densidad de viviendas, en una comunidad pensada para 24, que pasaría a 48 viviendas, infringiéndose el art. 7 de la LPH.

Más recientemente se ha pronunciado esta Sala, declarando que:

La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010 [RC n.º 81/2007] ,23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002]) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
TS, Civil del 24 de Octubre del 2011. Recurso 527/2008.

De lo expuesto, en lo relativo al cambio de destino, cabe concluir que no se ha producido violación de precepto legal alguno ni de la doctrina jurisprudencial, pues la descripción del inmueble como local no le priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda, dado que no consta la prohibición expresa en el título constitutivo o en los estatutos que así lo acredite.

Apunta el recurrente que las normas subsidiarias de planeamiento del Ayuntamiento de Berja impiden la conversión de un local en vivienda.

La doctrina jurisprudencial es clara al respecto, como hemos referido, no constando, además, acto administrativo alguno sobre el particular. No es suficiente el pronunciamiento de uno de los técnicos municipales, que como informe que es, está supeditado a la potestad de la Administración urbanística correspondiente.

No puede pretender la recurrente que su pasividad al no instar la actuación de la Corporación municipal (al menos no consta), sea suplida por esta Sala. No bastaba con pedir una certificación de la situación urbanística a los técnicos, sino que habría sido preciso que instase la actuación de la Administración urbanística para determinar y, en su caso, sancionar la presunta ilegalidad.

En la sentencia recurrida se declara que no afecta a la estructura del edificio y no compromete elementos comunes ni supone una actividad peligrosa o incómoda.

En conclusión no consta la infracción de norma legal alguna y en lo relativo a la infracción de las normas administrativas, será la Corporación Municipal de Berja la que deberá definir, en su caso, lo que afecte a las normas urbanísticas, correspondiendo solo a este tribunal resolver lo relativo al régimen de propiedad horizontal. “

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