Civil-mercantil

15/12/2010

Alquiler con opción a compra

La imagen muestra una fotografía de una valla de metal donde se anuncian varios carteles de alquiler y compra de viviendas. Tras esta valla asoman unos edificiosFactores que provocan la opción a compra de la vivienda

El auge, en los últimos años, del contrato de arrendamiento con opción de compra es una consecuencia de la situación por la que atraviesa el sector inmobiliario. Actualmente, coinciden, la demanda de viviendas por parte de posibles compradores interesados en su adquisición con la combinación de factores tales como:

1.- La falta de liquidez del sistema financiero, que provoca la dificultad de obtener créditos hipotecarios por parte de los particulares para financiar a largo plazo la adquisición de inmuebles.

2.- El importante stock de viviendas para vender.

3.- La necesidad de obtener rentabilidad activos inmobiliarios hipotecados que gravan la cuenta de resultados de las empresas inmobiliarias.

Por todo lo anterior, resulta difícil para el promotor encontrar compradores con capacidad financiera suficiente para adquirir viviendas, pese a que el precio de éstas pueda haberse reducido como consecuencia de la situación del mercado. Esta situación ha llevado a promotores y compradores a buscar nuevas soluciones jurídicas que permitan a ambos ganar tiempo o esperar a que los problemas de liquidez se vayan solventando como consecuencia de la intervención del Estado u otros factores que puedan incidir en la actual coyuntura económica.

Por todo lo expuesto, el contrato de arrendamiento con opción a compra puede ser una solución momentánea para obtener liquidez y garantizar posibles compras futuras, ya que la voluntad de todas las partes es la compraventa, aunque no garantiza un éxito total.

El contrato se compone de dos negocios jurídicos independientes, pero vinculados el uno al otro ya que el ejercicio de la opción de compra, lleva inexorablemente a la finalización del primero, el alquiler.

La suma de ambos establece un derecho a favor del inquilino-optante a arrendar el inmueble durante un determinado periodo de tiempo a cambio del pago de una renta y una opción a adquirir el activo inmobiliario por un precio cierto y durante un plazo previamente pactado entre las partes.

La principal característica y/o ventaja de esta modalidad estriba en que los pagos que se van realizando durante la vida del contrato de arrendamiento no van a un saco roto.

Cuando transcurra el periodo de tiempo pactado y el arrendamiento finalice, estas cantidades se descontarán en el precio final de la vivienda que el inquilino tendrá que abonar. Por tanto, el inquilino no pierde el dinero invertido durante el arrendamiento, sino que forma parte del precio final del inmueble. Cabe precisar que se puede pactar entre ambas partes que la cantidad a descontar sea manor e incluso que no se descuente nada; por lo que la cantidad a descontar se debe pactar expresamente.

Este tipo de financiación mixta permite a los jóvenes acceder a una vivienda, ya que da una tregua al inquilino y le exime de asumir el pago de una hipoteca durante un plazo de tiempo.

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