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05/10/2016

El Supremo declara abusivos los intereses de demora para la compra de vivienda

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El TS viene a unificar los límites para los intereses de demora tanto de los préstamos hipotecarios como de los personales, aportando seguridad jurídica al sistema de protección de los consumidores.

Recientemente el Tribunal Supremo en Sentencia nº. 364/2016 de 3 de junio ha fijado como doctrina jurisprudencial, en el marco de los contratos de préstamos hipotecarios celebrados con consumidores destinados a la adquisición de una vivienda habitual, la nulidad de las cláusulas que establecen un tipo de interés moratorio que exceda en más de dos puntos el pactado como remuneratorio.

La novedad viene representada de un lado porque nuestro TS introduce ese límite concreto (el interés ordinario pactado más dos puntos) en relación a otras sentencias anteriores de 18 de febrero de 2016 y 23 de diciembre de 2015; y de otro lado porque amplía a este tipo de préstamos con hipoteca, la doctrina ya consolidada por la importante Sentencia nº. 265/2015 de 22 de abril que fijaba esa misma limitación para los préstamos personales.

Por lo tanto, para no ser abusivo, el interés de demora debe consistir en la suma de un margen no excesivo sobre el remuneratorio, concluyendo qué será “abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio”. En buena lógica se unifican los límites para este tipo de intereses de demora tanto para los préstamos hipotecarios como para los personales, aportando seguridad jurídica al sistema de protección de los consumidores.

Es esencial para la aplicación de este límite, sobre la base de la normativa de protección de consumidores, que se trate de un contrato de préstamo destinado a la adquisición de una vivienda habitual. Además la cláusula donde se pactaron dichos intereses no debió ser negociada individualmente, en el sentido de que fuera redactada e impuesta previamente por el Banco y el consumidor no pudo influir sobre su contenido.

Para saber en cada caso, si estamos ante una cláusula abusiva, el juez va a examinar la proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización asociada al incumplimiento. Para ello se analizaría cuál sería el interés de demora que, en una negociación individual con el Banco, aceptaría un consumidor que admitiera que su demora en el pago de las cuotas de su préstamo supone un quebranto patrimonial para el Banco.

Con carácter general la Ley establece, para el caso en que no exista pacto entre las partes, un interés legal de demora equivalente al interés legal del dinero (art. 1108 Código Civil). Y, de forma específica para los préstamos o créditos destinados a la adquisición de una vivienda habitual, garantizados con hipoteca, la Ley hipotecaria (art. 114) introdujo un límite a los intereses de demora del triplo del interés legal del dinero; pero ese límite no garantiza por si solo el control de abusividad. Es decir, respecto de los préstamos hipotecarios debe mantenerse el mismo criterio establecido para los préstamos personales, considerándose abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado.

Finalmente, y en cuanto a las consecuencias de la declaración de abusividad, la nulidad de dichas cláusulas abusivas no da lugar a una reducción a cero del incremento del tipo de interés que supone la cláusula de interés de demora considerada abusiva hasta el límite admisible, sino su eliminación total. Pero eso no supone suprimir el devengo del interés ordinario y el de demora, que sigue existiendo y es legal, lo que se anula y suprime completamente es esa cláusula abusiva, esto es, la indemnización desproporcionada por el retraso en la amortización del préstamo, pero de acuerdo con los límites establecidos (el interés ordinario pactado más dos puntos).

A modo de conclusión diremos que aunque esta medida pueda parecer positiva, en orden a evitar abusos por parte de los Bancos por un simple retraso en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, no obstante bastará que éstos eleven los intereses remuneratorios para que puedan fijar unos intereses moratorios más altos, lo que no sucedería si se tomara como referencia por ejemplo el interés legal del dinero, actualmente vigente para el año 2016 en el 3%.

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