Civil-mercantil

23/05/2012

Futura reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos

Fotografía de una mano que sujeta una casa de carton en miniatura en un terreno no urbanizado en relación con la futura reforma de Ley de Arrendamientos UrbanosLey de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil fomentan la recuperación de inmuebles

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha elevado al Consejo de Ministros un anteproyecto de Ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil para, entre otras cosas, facilitar que los propietarios de viviendas en alquiler recuperen sus inmuebles.

Además, el Gobierno ha aprobado, dentro del Decreto Ley sobre saneamiento del sector inmobiliario, una exención en el IRPF del 50% de las rentas derivadas de transmisión de bienes inmuebles urbanos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de este año. Esta exención afectará además a personas jurídicas y será aplicable a la declaración por el Impuesto de Sociedades.

Existen hasta tres millones de viviendas vacías que no se destinan al mercado del alquiler por una falta de “competitividad” en las rentas de alquiler, la “escasa profesionalización” de este mercado o por una “falta de equilibrio” entre los derechos de los propietarios y de los inquilinos. Con estas medidas se pretende sacar al mercado estas viviendas y hacerlo, entre otras cosas, mediante la flexibilización del mercado del alquiler.

Por el lado del arrendador

  • Más facilidades para recuperar la vivienda: El anteproyecto de Ley con contempla la posibilidad de que el propietario pueda recuperar la vivienda con un aviso dos meses de antelación para su uso como residencia habitual, también para familiares de primer grado o cónyuges tras el divorcio, sin necesidad de tener que pactarlo, como hasta ahora, con el inquilino.
  • Se reducen las prórrogas de los contratos de arrendamiento: Se reducen a la mitad las prórrogas que se establecían por ley en los contratos de arrendamiento. La prórroga forzosa, que permitía a los inquilinos habitar una vivienda durante cinco años, pasa a tres años, y la prórroga tácita de tres años se reduce a uno. De esta forma, la Ley sólo amparará a los inquilinos para que permanezcan en la vivienda durante cuatro años, en lugar de ocho años.
  • Bonificaciones para los que alquilen: Se introducen exenciones del 60% en la tributación por IRPF para propietarios no residentes que pongan sus viviendas en alquiler y de hasta el 100% si estos propietarios residen en la UE y no son mayores de 30 años y rendimientos del trabajo superiores al Iprem, para equiparar su trato fiscal con el de los residentes.
  • Agilización del desahucio: Esta sea quizá la medida más importante en materia de arrendamiento. En el caso de que así se señale en el contrato (y es previsible que todos los propietarios de una vivienda que decidan ponerla en alquiler lo incluyan para protegerse) la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento. No habrá más exigencia  que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia, como ocurría hasta ahora y lo que hacía que el inquilino permaneciese en la vivienda sin abonar el arrendamiento durante meses hasta su desalojo.
  • Diez días para pagar los atrasos: Además, se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, lo que duplicará la capacidad de los juzgados.
  • Fijación de precios: Primará la voluntad de las partes a la hora de fijar la renta. Antes se debía actualizar la renta con el IPC. A partir de ahora, las partes podrán fijar la renta ya sea por encima o por debajo del IPC.
  • Más seguridad jurídica: El comprado de una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantener el contrato del arrendatario si éste está inscrito en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, pese a que los contratos no estuvieran inscritos en el Registro, el nuevo propietario estaba obligado a mantener al inquilino al menos durante cinco años.

Por el lado del inquilino:

  • Abandono de la vivienda sin penalización: El Gobierno ha previsto la “medida estrella”, según Pastor, que consiste en que el inquilino podrá abandonar la vivienda sin penalización económica avisando con un mes de antelación. Hasta ahora podía hacerlo pagando una compensación económica o con dos meses de antelación tras permanecer al menos cinco años en la vivienda.
  • Protección al inquilino: El informe del anteproyecto de Ley contempla que el comprador de una vivienda estará obligado a permitir al arrendatario que continúe con su contrato siempre que éste esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

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