Civil-mercantil

03/02/2014

La nulidad de la cláusula suelo al deudor hipotecario

Fotografía que muestra el suelo de un edificio y sobre él un cartel similar a los de "cuidado, suelo resbaladizo", aunque en su lugar el cartel dice "cuidado, cláusula suelo"¿Realmente beneficia la nulidad de la cláusula suelo al deudor hipotecario si se mantiene el interés de demora al 12%?

Desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo y el Auto de aclaración de la misma de 3 de junio de 2013 en relación a la nulidad de la cláusula suelo de los contratos de préstamo hipotecario, venimos asistiendo a la diferencia de criterio adoptado por los distintos Juzgados de Primera Instancia en torno a la interpretación de esta cuestión tan debatida, que ya empieza a tener su reflejo en la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales.

Para la declaración de nulidad de la cláusula suelo, nuestros Tribunales, partiendo mayoritariamente de la premisa de que estas cláusulas de limitación de la variación al tipo interés son elementos configuradores del precio del producto contratado, al fijar el marco de fluctuación de éste, y debiendo ser consideradas como un elemento esencial del contrato, se rigen por la falta de cumplimiento por parte de las entidades bancarias de una serie de requisitos en torno a la transparencia, claridad y comprensión de dicha cláusula, al no prestar la información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato, se insertan dentro de una abrumadora cantidad de información, debiendo existir simulación de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés, e información sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad.

Ahora bien, el declarar la nulidad de la cláusula suelo, acordando la continuación de la ejecución con la inaplicación de dicha cláusula, conlleva una serie de consecuencias no siempre beneficiosas para el deudor hipotecario, y ello precisamente porque a pesar de ser requerida la entidad bancaria para proceder al recalculo de la deuda, teniendo por no puesta dicha cláusula, efectivamente, a partir de ahí, se fijará la cantidad adeudada, hasta la fecha en la que se produjo el impago, por el importe de la cuota y la adición del margen diferencial al tipo de interés de referencia, quedando ésta, por debajo de ese “interés suelo”, pero no olvidemos que el procedimiento de ejecución se va dilatando en el tiempo a consecuencia, en primer término del incidente de oposición en torno a la abusividad de la cláusula suelo, posterior recalculo de la deuda, hasta llegar finalmente a la subasta y adjudicación del bien, porque no olvidemos que la razón fundamental de la reclamación es el incumplimiento por parte del deudor hipotecario de su obligación de pago de la cantidad prestada. Y finalmente este  alargamiento en el tiempo del procedimiento de ejecución hipotecaria, conlleva irremediablemente la aplicación de un interés de demora que está alrededor del 12%, bien por aplicación del Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, bien por la cláusula pactada de interés demora en el contrato, el cual se viene aplicando desde el cierre de la cuenta del préstamo hipotecario por vencimiento anticipado de la deuda. En este orden de cosas, se habrá de valorar si resulta conveniente la eliminación de la una cláusula suelo, compensando la reducción de la deuda, o si la dilación en el tiempo del procedimiento aumentará dicha deuda con la aplicación de un interés de demora muy superior al interés ordinario (direfencial más tipo de referencia) y al interés mínimo, y de ahí la convencía de contar con el mejor de los asesoramientos en para estas cuestiones.

Si aún tienn alguna duda acerca de las cláusulas suelo nuestro Departamento de abogados especializados de Derecho Civil estará encantado de atenderle. Si desea visitarnos en nuestras instalaciones puede hacerlo en nuestros bufetes de abogados ubicados en Granada, Málaga, Jaén y Huelva.

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