Civil-mercantil

10/09/2012

La reforma de los alquileres

Fotografía de un cartel de "Se alquila" y al fondo se vé un edificio. La imagen está relacionada con la nueva ley de alquileres creada para fomentar los alquileres en EspañaLey para el fomento del mercado de los alquileres

El mercado de los alquileres tiene nuevas reglas. El Gobierno ha presentado en su penúltimo Consejo de Ministros de agosto un Proyecto de Ley que pretende dinamizar este mercado y situar la tasa de viviendas alquiladas cerca de la media europea, el 30%, por el 17% de España (según Eurostat).

La reforma de los alquileres aumentará la oferta y bajará los precios de los pisos, algo que sólo se consigue garantizando la seguridad de los propietarios. Sin embargo, el Gobierno no elabora estadísticas de precios mercado de los alquileres, ni de oferta, y no maneja datos actuales sobre cuántos españoles viven de alquiler. Durante su alocución, Pastor tampoco ha presentado estudios sobre inseguridad de los propietarios.

Entre las novedades de la norma, que pasará por el Congreso, destacan los fuertes estímulos introducidos que favorecen a las inmobiliarias que inviertan en el sector de los alquileres, y a las que ya están en él, pues las libera de buena parte de sus obligaciones fiscales, con el objetivo de aligerar el gigantesco ‘stock’ -700.000 casas- y el parque de viviendas vacías -unos tres millones, según la ministra-, que tanto preocupan al Gobierno.

Al referirse a la nueva norma, Pastor afirma que se asienta sobre un principio de “equilibrio”, porque “todos podemos ser en algún momento inquilinos o propietarios”. Pero la norma favorece claramente al propietario, especialmente en cuanto a las condiciones de los nuevos contratos y a la reducción de los plazos hacia el desahucio de la vivienda.

Medidas anti-morosidad

A partir de la aprobación de la Ley, los inquilinos que se retrasen en el pago de su renta de alquiler podrán ser desahuciados si no cumplen en el plazo de 10 días, en lugar del mes del que disponían hasta ahora. En caso de que el deudor no atienda la petición ni presente alegaciones, el contrato se rescinde y se inicia el proceso de desahucio.

Además, los caseros podrán advertir al juzgado de una situación de morosidad desde el primer mes de impago. Finalmente, los desahucios sólo requerirán de un funcionario judicial, en lugar de los dos que se personaban en el lanzamiento hasta la fecha, de forma que un mismo juzgado podrá cubrir más procesos.

Registro de la Propiedad

Una de las aportaciones de la Ley que puede traer cola es que en caso de venta de la vivienda, el comprador solo estará obligado a mantener al arrendatario si el acuerdo está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Tanto el casero como el inquilino podrá realizar la inscripción -que es de pago-, pero en la práctica acabará realizándola el inquilino, pues, en caso de no hacerlo será este quien pierda derechos. En el caso de la venta de un edificio entero, por ejemplo, algo bastante común en casos de rentas antiguas. Para Pastor, esta medida introduce “seguridad jurídica” en las operaciones.

Duración del contrato

Como se conoce desde mayo, el plazo de prórroga obligatoria se reduce de cinco a tres años, y el de prórroga tácita de tres a uno. Por otro lado, el inquilino podrá abandonar la vivienda si avisa con un mes de antelación, algo que beneficiará, según la ministra, especialmente “a los jóvenes”. “Esto permitirá a los propietarios recuperar la vivienda cuando la necesiten y al inquilino poder abandonarla si ve que no va a poder seguir pagando”, afirma la ministra.

Recuperación de la vivienda

La Ley garantiza que el propietario pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento, si hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad.

Además, la Ley también beneficia al propietario “en caso de desistimiento”, pues podrán pactar pactar en el contrato que, el arrendatario indemnice al propietario con una cantidad equivalente auna mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Actualización de la renta

El propietario de una vivienda podrá pactar con su inquilino la fórmula para actualizar la renta, de forma que el IPC no será el único referente para dicha actualización.

Socimis más rentables

Parte importante de los cambios se centran también en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).

A partir de ahora, las Socimi no pagarán el Impuesto de Sociedades, y desplazan la tributación al dividendo que se gravará con el 19%. Con un matiz, que tendrán que repartir el 80% de los beneficios como dividendo.

Renteros profesionales

Para las empresas del sector, la nueva Ley reduce del 10% al 8% el impuesto de sociedades que pagan con carácter general por alquilar inmuebles y se recorta el número de requisitos necesarios para acogerse a esa deducción.

El texto elimina el gravamen especial de bienes inmuebles para sociedades que no estén residenciadas en España, excepto para aquellas que tributen en paraísos fiscales.

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