Civil-mercantil

13/10/2010

Reclamación de gastos de comunidad a vecinos morosos

Fotografía de las escaleras de un edificio de viviendas vistas desde arriba. La imagen está vinculada a los gastos de comunidad y los impagos por parte de sus habitantesLa ley en cuanto a los impagos de los gastos de comunidad en la vivienda

La crisis también se ha dejado notar en el ámbito de las comunidades de propietarios que han visto aumentar en los últimos tiempos su porcentaje de morosidad. El denominado Juicio Monitorio es un procedimiento rápido y sencillo especialmente previsto en la Ley para reclamación de estas deudas a los vecinos morosos.

Para su utilización se requiere la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Además de la cantidad que resulte de la liquidación aprobada en la Junta, también podrá reclamarse al deudor, los gastos de comunidad del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos de comunidad.

Es el Presidente de la Comunidad, como representante legal de la misma, quien ostenta la legitimación para interponer la demanda, aunque también podrá hacerlo el administrador pero sólo si en el acuerdo adoptado por la Junta se prevé expresamente.

La demanda ha de dirigirse frente al propietario inmueble. Pero cuando el propietario anterior haya transmitido el piso o local sin habérselo comunicado fehacientemente a la Comunidad, y sin que la misma haya tenido conocimiento de ello por cualquier otro medio, debe responder solidariamente del pago de la deuda, y podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. Por ello, es muy conveniente, antes de hacer el requerimiento de pago y, por supuesto, la demanda, pedir al Registro de la Propiedad nota simple del piso para comprobar quién es el auténtico titular del piso o local deudor.

El Juzgado competente será el del lugar donde radique la finca o el del domicilio del deudor, a elección del solicitante. Si no se puede localizar al deudor, la Ley permite en el Monitorio, excepcionalmente para el caso de reclamación de gastos de comunidad, acudir a la notificación por edictos.

Para plantear la petición inicial de Juicio Monitorio no será necesario estar asistido de abogado ni representado por procurador, aunque es conveniente al menos estar asesorado por un letrado. Si son utilizados estos profesionales sus costes podrán ser repercutidos al moroso, si tiene éxito la pretensión.

Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

La mayoría de los Tribunales entienden que son reclamables las deudas de los últimos 15 años, una minoría considera que son únicamente 5.

El piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación de pago.

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