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Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles
En la adquisición de un inmueble (ya sea una parcela de terreno o bien una vivienda) deben hacerse varias comprobaciones previas y tomar ciertas cautelas para evitar que surjan futuros problemas. En este artículo repasamos la información más relevante que en este tipo de operaciones cabe recabar previamente, para poder así afrontar la compra con las máximas garantías posibles, ya sea desde el punto de vista físico como jurídico.
Aspectos físicos de la parcela o vivienda a adquirir
Dos son las cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta en cuanto a la configuración y estado físico de una parcela: si en el emplazamiento donde se ubica se han desarrollado actividades potencialmente contaminantes y si la realidad física de la misma en cuanto a superficie y lindes coincide con la que consta en el Registro de la Propiedad o Catastro.
– Contaminación de la finca. Antes de adquirir un terreno sobre el que se habían desarrollado actividades industriales, es recomendable realizar un estudio ambiental para evaluar la existencia de contaminación del suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma. Ello es importante por cuanto, atendiendo al vigente régimen de responsabilidad en materia de suelos contaminados, en caso que no haya sido posible identificar al causante de la contaminación, pueden imputarse al comprador las responsabilidades legales (que pueden conllevar los costes de descontaminación, por ejemplo). La actual normativa en materia de suelos contaminados es la que marca la Ley 22/2011, de 28 de julio, que además contempla que la declaración de un suelo como contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo.
Igualmente, los propietarios de las fincas en las que se haya realizado una actividad potencialmente contaminante, estarán obligados a declararlo en escritura pública cuando haya una transmisión de derechos de dicha finca; declaración que se hará constar en el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, a fin de determinar las posibles responsabilidades ambientales del terreno y evitarlos importantes desembolsos económicos que pueden acarrear las actuaciones de limpieza y recuperación de los terrenos afectados, es aconsejable encargar a una consultoría ambiental un estudio de potenciales pasivos ocultos ambientales (Environmental Due Diligence) en aquellos terrenos en que se haya desarrollado una actividad potencialmente contaminante.
– Superficie y lindes de la finca. A fin de pagar un precio ajustado a la superficie de la finca o parcela que se pretende adquirir y evitar futuras disputas con los colindantes (por ejemplo, con el vallado de la finca), es recomendable contratar los servicios de un Ingeniero Técnico en Topografía para determinar con exactitud la realidad física de la finca. Ello por cuanto en muchas ocasiones no coincide con la que figura en las Escrituras y por ende en el Registro de la Propiedad o con la que consta en el Catastro. En cuanto a la información que figura en el Catastro, si bien también incluye planos o información gráfica, puede ofrecer datos incorrectos sobre la superficie, habida cuenta que la cartografía se actualiza en base a la digitalización de fotos aéreas, que es un sistema poco preciso que puede llevar a la alteración de los lindes. Una medición sobre el terreno por parte de un topógrafo permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar la compra y negociar el precio en base a dicha información.
– Aspectos físicos de las viviendas. Si lo que se quiere adquirir es una vivienda, se debe revisar bien el estado de la misma. Si fuera necesario, acompañados de un profesional (arquitecto o aparejador), para intentar detectar en ella “vicios ocultos”, como riesgos de humedades, grietas, asentamientos, etc. Si se trata de una vivienda de nueva construcción, habrá que examinar bien los acabados.
Tanto si se trata de una vivienda nueva como una vivienda de segunda mano con una antigüedad inferior a diez años – plazo que hay que considerar aunque se trate de una vivienda nueva, dado que es perfectamente posible adquirir una vivienda nueva con una antigüedad superior a diez años dada la actual situación del mercado inmobiliario-, el comprador puede exigir responsabilidades al constructor, promotor y al arquitecto por defectos estructurales que aparezcan en la misma (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc.). Téngase en cuenta que, en cuanto a los vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (grietas, humedades, fisuras), el plazo es de tres años; y de un año, para los vicios o defectos de ejecución que afecten a acabados de las obras.
Aspectos jurídicos de la parcela o vivienda
A fin de asegurar que no se producirá ningún problema jurídico en la adquisición de la parcela o vivienda y que la situación de la misma se halla regularizada legalmente, podemos dar otros pasos y tomar varias cautelas, además de solicitar una certificación registral en el Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad (si está efectivamente inscrita a nombre de quien dice ser el propietario) y si existen cargas que pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, arrendamientos inscritos, usufructos, servidumbres, etc.).
En el caso de una edificación, parcela o terreno, debe comprobarse que dicho inmueble cumple con las normas urbanísticas (si está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable y si se quiere edificar, solicitar información sobre los parámetros urbanísticos). Para ello es recomendable dirigirse al Ayuntamiento y solicitar el Certificado de aprovechamiento urbanístico.
– Viviendas de nueva construcción. En el caso de una vivienda de nueva construcción, deberá verificarse que no existen cargas urbanísticas pendientes, que se obtuvo la pertinente licencia de obras y cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación y que el promotor ha suscrito el seguro de daños obligatorio que establece el Art. 9 en relación con el Artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Si se trata de una vivienda sobre terrenos que se han urbanizado recientemente, es conveniente examinar en el Ayuntamiento que no existen cargas urbanísticas que graven la vivienda que se pretende adquirir. Debe pensarse que el promotor inmobiliario está sujeto al cumplimiento de cargas urbanísticas: sufragar el coste de las obras de urbanización, ceder una superficie determinada de terreno, etc. La transmisión de las fincas no modifica la situación del titular de las mismas respecto de los deberes que impone la legislación urbanística o exigible por los actos de ejecución derivados de la urbanización y que gravan los inmuebles. Por ello, el Ayuntamiento puede embargar la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.
La cédula de habitabilidad, que acredita que la vivienda cumple las condiciones de calidad y habitabilidad que prevé la normativa vigente, es obligatoria para todas las viviendas y se necesita para alquilar y para vender la misma, si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad, y para que las compañías de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones hagan el suministro a las viviendas. Tiene un periodo de vigencia de quince años y debe ser renovada.
La licencia de primera ocupación es también un documento administrativo dirigido a proteger la legalidad urbanística y que verifica, principalmente, que el edificio construido, y si es su caso la urbanización simultánea, se ha hecho conforme al Proyecto técnico y cumpliendo las condiciones impuestas en la Licencia de obras. Cabe tener en cuenta que el promotor tiene contraídas con los ayuntamientos varias obligaciones; así, debe hacer frente a los compromisos de urbanización del entorno asumidos o asegurarse que el constructor ha rehecho los elementos urbanísticos afectados, si los ha dañado (deterioros de acera, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones no se cumplan de forma definitiva, el Ayuntamiento no concede la licencia de primera ocupación. Ello puede acarrear que el comprador no pueda contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. De alargarse dicha situación podría ocurrir que el propietario entrara a residir en la vivienda constando de forma irregular el suministro a nombre del promotor y no al suyo. Por todo ello, es conveniente exigir al promotor que muestre copia de la licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
Es primordial, igualmente, conservar toda la información que se le haya facilitado en relación a la adquisición de la vivienda, incluida la publicidad de las ofertas, las condiciones relativas a la construcción de la vivienda, emplazamiento, equipamientos e instalaciones y pago que se incluyan en la publicidad. Todas ellas serán exigibles, aunque no se recoja en el contrato celebrado, en caso que las prestaciones de la vivienda no se correspondan con las que le han ofertado.
– Viviendas de segunda mano. Si se trata de una vivienda de segunda mano, conviene también cerciorarse de ciertas cuestiones y recabar diversa información. Debe de entrada solicitarse del vendedor la entrega de la cédula de habitabilidad en vigor. Igualmente, es importante verificar que la vivienda no se halla ni ocupada ni arrendada. Si estuviera arrendada, debe tenerse en cuenta que, a pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años, según lo dispuesto en su Artículo 5. Por otra parte, también debe tenerse en consideración que el Art. 25 de la LAU otorga a determinados arrendatarios un derecho de adquisición preferente, lo que supone que puede quedarse con la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Por dichas razones y habida cuenta que el contrato de arrendamiento puede no constar inscrito en el Registro de la Propiedad, es recomendable hacer constar en el contrato de compraventa que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.
Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, otro aspecto a tener en cuenta es verificar los Estatutos de la Comunidad para conocer las limitaciones de uso que puedan existir y el coeficiente de gastos de comunidad, así como si el vendedor se halla al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, puesto que el propietario responde con la propia vivienda de las cantidades adeudadas durante el año en curso y el año natural, de Enero a Diciembre, inmediatamente anterior. Así mismo, existe la obligación del vendedor de declarar en la escritura de transmisión que están pagados los gastos generales de la comunidad o, en su caso, consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado expedido por quien ejerce la Secretaría en el que se detalle el estado de cuentas con la comunidad. Sin esta manifestación y esta certificación el Notario no autorizará la escritura, a menos que el comprador renuncie expresamente a ello, lo cual no es aconsejable.
También conviene comprobar en el Ayuntamiento que no existen deudas pendientes de liquidar por parte del transmitente en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.). Cabe tener en cuenta que si existieran recibos de IBI pendientes y dada la afección del inmueble al pago de este impuesto, se puede llegar al embargo de la vivienda si los propietarios anteriores no pagan estos recibos pendientes y éstos resultan ser insolventes.
Fuente: www.lavanguardia.com