Artículos doctrinales

21/05/2009

El alquiler como opción de futuro

Fotografía de un cartel de alquiler para viviendasEl alquiler como vía

La política de vivienda a finales del año 2008 se ha encontrado marcada por dos grandes frentes de atención; por un lado, por las dificultades de acceso a la vivienda de una parte importante de la población, como resultado del largo período de alzas de precios de la vivienda (1996-2007); y, por otro lado, por un severo escenario económico y financiero, una de cuyas manifestaciones más evidentes está siendo la retracción tanto de la demanda como de la oferta de viviendas.

En este complejo marco de requerimientos, el Decreto 395/2008, de 24 de junio, por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Sueldo 2008-2012 ha participado en un análisis riguroso de la situación de necesidad de vivienda de la población andaluza, insertando este estudio en la particular situación del sector de la vivienda, en relación con el sector financiero y el global de la edificación. Como mayor preocupación, entre los creadores de este plan ha sido garantizar el acceso a una vivienda, pero dando un papel más relevante al alquiler, que tan olvidado estaba en esta comunidad. Tanto desde el ámbito estatal como el autonómico, se intenta desbancar de la posición preponderante de adquirir una vivienda en propiedad para fomentar la vivienda de alquiler que tan extendida y con tan buenos resultados da en otros países.

Si hacemos una comparativa a nivel europeo, parece que la opción del alquiler no solo es rentable sino que es apetecible para todos, así que en 2004 en España existían 21,6 millones de viviendas, pero solamente el 10% eran hogares de alquiler. Si pensamos que en países europeos como Alemania y Holanda el porcentaje era de un 60% y el 47% respectivamente, es lógico preguntarse por qué existe semejante disparidad, la explicación se encuentra en la política de vivienda de los países vecinos. Algunos gobiernos de la UE se han centrado históricamente en la construcción de arrendamientos públicos destinando una gran inversión a la construcción de viviendas públicas en alquiler a precios bajos, mientras que en España más de dos tercios de las ayudas para vivienda se destinan a la desgravación fiscal.

Los ejes básicos que el Plan Concertado de Vivienda y Sueldo 2008-2012 desarrolla en cuanto al alquiler se refiere son los siguientes programas:

a) Viviendas Protegidas en Alquiler de Renta Básica.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de viviendas protegidas en régimen de alquiler de renta básica a veinticinco años, para facilitar el acceso a las mismas a familias con ingresos anuales que no superen el 2,5 veces el IPREM. La superficie útil máxima de a vivienda no superará los 70 metros cuadrados.

La financiación cualificada para la persona promotora de estas viviendas será la prevista en el Plan Estatal para viviendas protegidas en alquiler de renta básica, con financiación a 25 años.

b) Viviendas Protegidas en Alquiler con Opción a Compra.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de viviendas protegidas destinadas al alquiler a diez años, con opción a compra, a familias con ingresos anuales que no superen 3,5 veces el IPREM. La superficie útil máxima de la vivienda no superará los 70 metros cuadrados.

La financiación cualificada para la persona promotora de estas viviendas será la prevista en el Plan Estatal para viviendas protegidas en alquiler, de renta básica, con financiación de 10 años, y la persona promotora recibirá una ayuda complementaria consistente en una subsidiación del préstamo de 300 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo cualificado desde la fecha de calificación definitiva.

c) Alojamientos Protegidos.

El objeto del presente Programa es facilitar la promoción de alojamientos protegidos de renta básica a veinticinco años destinados a ocupantes cuyos ingresos anuales no superen 3,5 veces el IPREM. La financiación cualificada para la persona promotora de los alojamientos regulados en esta Sección será la prevista en el Plan Estatal para viviendas protegidas en alquiler, de renta básica, con financiación a 25 años, y la persona promotora recibirá una ayuda complementaria consistente en una subsidiación del préstamo de 200 euros anuales por cada 10.000 euros de préstamo cualificado.

d) Fomento del Alquiler del Parque Residencial Desocupado.

Las Agencias de Fomento del Alquiler deberán suscribir un convenio con la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, para establecer las condiciones de incorporación de las viviendas no protegidas al Programa de Fomento del Alquiler y, a tal efecto, recibirán una ayuda de 660 euros anuales por vivienda efectivamente alquilada, por un periodo máximo de dos años y siempre que la vivienda continúe estando vinculada a dicha Agencia durante dicho período.

La economía española depende altamente del mercado residencial y el asociado boom consumista. Los préstamos bancarios también están muy enfocados a los mercados residenciales y de la construcción, que equivalen a más de la mitad de todos los préstamos. El alquiler de vivienda, en todos los variantes establecidos en el Plan Concertado, pretenden mejorar la situación económica actual, intentando dar salida a todo el stock de viviendas existente, proponiendo distintas soluciones dependiendo del estado actual de la promoción, por lo que desde el punto de vista del promotor son medidas muy importantes a tener en cuenta para salvar su negocio.

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