Circulares

26/11/2013

En 2015 finalizarán gran parte de los contratos de arrendamiento de “renta antigua”

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Circular nº 31 de 2013

El 1 de Enero de 2015 finalizan los contratos de arrendamiento a locales comerciales arrendados antes del 9 de mayo de 1985.

Autor: HispaColex

Como es bien sabido, se acerca el fin del periodo transitorio del que venían disfrutando los conocidos como contratos de arrendamientos de “renta antigua”. Los comercios que actualmente mantienen el régimen de renta antigua, tienen poco más de un año hasta que se produzca la extinción de la mayoría de sus contratos de arrendamiento. Dichos contratos fijaban unas cuotas de renta muy inferiores a las que se vienen estableciendo en el resto de contratos de arrendamiento actuales. En este sentido, el día 1 de enero de 2015 finalizará el plazo de prórroga forzosa de la mayoría de las rentas antiguas de locales comerciales arrendados antes del 9 de mayo de 1985, que vienen rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el día 1 de Enero de 1995, y que ha sido recientemente modificada por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, fijaba en su Disposición Transitoria Tercera relativa a Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985”, un periodo transitorio general de veinte años para la extinción de los arrendamientos de local de negocio en los que se vengan desarrollando actividades comerciales.

A este respecto, es necesario realizar dos distinciones.

  • Los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física. En estos casos, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad, lo cual determinaría prolongar el contrato hasta que dicho cónyuge se jubile o fallezca. Si por el contrario, quien sucede al arrendatario, o a su cónyuge, es un descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de Enero de 2015.
  • Los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica. En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídicas, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de Enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a los 2.500 metros cuadrados, o los que desarrollen actividades distintas de las comerciales (entendiendo por actividades comerciales las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas) y paguen una cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas superior a las 85.000 pesetas (510,86 euros), los cuales ya se extinguieron.

Mención aparte merecen los casos en que se haya producido un traspaso de local de negocio a un tercero. Cuando el traspaso del local de negocio se hubiese producido en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, la fecha de finalización de dicho contrato de arrendamiento se prolongaría cinco años más, es decir finalizaría el día 1 de enero de 2020.

Pues bien, una vez producida la extinción de los contratos de “renta antigua”, es importante conocer que el arrendatario tendrá los siguientes derechos:

  • A ser indemnizado con 18 mensualidades de la renta que pagase en el momento de la extinción, si en el local se instala, dentro del año siguiente a la extinción, un nuevo negocio igual o afín al realizado por el mismo.
  • Preferencia para arrendar nuevamente el local. Si dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, el arrendador pretende arrendar el local a un nuevo arrendatario, el antiguo arrendatario tendrá derecho de preferencia para arrendarlo, en igualdad de condiciones que el nuevo interesado. Para ello el arrendador debe notificar previamente al actual arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.

Llegados a este punto, será por tanto la voluntad de las partes, arrendador y arrendatario, quien decida si celebrar o no un nuevo contrato de arrendamiento, sujeto a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, así como las condiciones del mismo.

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Hispacolex

29 comentarios

  • Jose dice:

    Los contratos firmados a una comunidad de bienes formada por una familia de la cual, ya solo viven los hijos, en que caso entraría.

  • Ramón dice:

    Dispongo de 3 contratos de alquiler de locales de negocio con fechas anteriores a Mayo de 1985.
    Me asiste algún derecho para actualizar estos contratos?
    Muchas Gracias

    • HispaColex dice:

      Estimado Ramón:
      La renta puede actualizarse, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, conforme al Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o al Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida, aplicando los porcentajes establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 según el caso.

  • ricardo dice:

    me ofrecen un traspaso de una barbería q esta en el sistema de alquiler antiguo, que riesgo tengo,gracias

    • HispaColex dice:

      Estimado Ricardo

      Según los datos que nos facilitas te indicamos que la renta antigua vigente en el arrendamiento que se traspasa continuará hasta enero de 2015, sin perjuicio de la opción del arrendador de subir la renta un 20% como consecuencia de la cesión.

      No obstante para una información más detallada y precia sería conveniente revisar el contrato que se traspasa.

      Un saludo

  • maria angeles garrido ramos dice:

    TENGO UN LOCAL ARRENDADO MEDIANTE TRASPASO EN EL AÑO 1996 ES SUBRROGACION DE CONTRATO DE 1909 Y CON RENTA ACTUALIZADA A PARTIR DE ESA FECHA. SE EXTINGUE MI CONTRATO EN 2015 O CUANDO ME JUBILE O FALLEZCA.
    LES AGRADECERIA SU RESPUESTA

  • javier de mora granados dice:

    Buenas tardes, era para ver si me podrían informar sobre un contrato de renta antigua celebrado en 1987. Estaba a nombre del padre ya jubilado y pasó al hijo hace 2 años, se dedican a seguros. Quería saber si se extingue el contrato del local en Enero de 2015. Muchas gracias.
    Un saludo Javier de Mora

  • javier de mora granados dice:

    Buenas tardes, era para ver si me podrían informar sobre un contrato de renta antigua celebrado en 1987. Estaba a nombre del padre ya jubilado y pasó al hijo hace 2 años, se dedican a seguros. Quería saber si se extingue el contrato del local en Enero de 2015. Muchas gracias.
    Un saludo Javier de Mora

  • José dice:

    Mi consulta es sobre un contrato de arrendamiento de local firmado el 06/03/1981.El contrato se pacta por meses y por una renta mensual de 4.100 pesetas, para uso exclusivo como Café-Bar y se retrocede a todos los efectos al 30/07/1948 por ser local adquirido en traspaso.

    En la fecha del contrato el titular (persona física) estaba casado y posteriormente se divorcia en el año 1994 ó 95 ó 96
    (desconozco la fecha exacta). En el año 1997, al parecer, le adjudicaron a su ex-mujer el derecho del
    traspaso del bar. Ella no notificó dicha adjudicación al propietario, por lo que los recibos siguen emitiéndose a nombre
    del ex-marido aunque se sobreentiende que los paga ella, quién a la vista es la que lleva el negocio.

    Desde el año 1948 hubo varios traspasos- La esposa está a cumplir o ya cumplió 65 años. Tienen descendientes,
    mayores de edad, que algunas veces, pocas, atienden unas horas el negocio.

    ¿Cuál es la situación ante la LAU 1994?.

  • Manuel Merino dice:

    Buenos días, antes que nada darles las gracias por su atención y dedicación.
    Dicho esto, les planteo la siguiente cuestión, soy propietario de un local alquilado con renta antigua, el arrendatario ha fallecido en este año 2014 y su mujer se ha subrogado, tengo entendido que en este caso el contrato no se extingue el 1 de enero de 2015, pero mi pregunta es: tampoco puedo actualizarle la renta?

    de nuevo darles las gracias por su atención,
    saludos,
    Manuel Merino

  • Natalia dice:

    Tengo un piso alquilado como pensión . El contrato originario es del año 48 y desde entonces ha habido dos traspasos, el último en el año 83, siendo el arrendatario persona física, se extinguiría en 2015?

  • Teresa dice:

    Muy buenas!!
    Les agradecería me pudiesen informar sobre mi contrato. Es un traspaso celebrado en 1987 a nombre de mi padre, en el 92, debido a su fallecimiento, hubo una subrogación a nombre de mi madre ya jubilada y acabamos de hacer una nueva subrogación a mi nombre porque nos lo han aconsejado. Podrían decirme si tengo derecho a estar más tiempo o el contrato se extingue en enero de 2015.
    Muchísimas gracias .
    Un saludo

  • abel martinez flores dice:

    podria recomendarme como negoceo una extencion de contrato con arrendamiennto de un terreno para una torre con American Tower ? en este mes termino el contrato de 10 años y les enteresa renovar. por su atencion gracias.

  • Rosa dice:

    Buenas tardes, me gustaría saber si la extinción de la Renta Antigua que entra en vigor en Enero, es sólo para locales o también es para viviendas alquiladas con esa modalidad. Muchas gracias.

  • juan dice:

    ola haber si me podrian informar tengo un local alquilado el contrato se firmo en el 1984y a mi me lo han traspasado en el 2012 quisiera saber si finaliza mi contrato ahora o cuando termina gracias

  • Milagros dice:

    Tengo un contrato de arrendamiento por “tiempo indefinido” entre persona fisica “arrendador” y juridica “arrendatario” por compra del edificio. Firmado en Abril de 1.987. Vence al 1 de enero de 2015? Gracias

  • juan dice:

    Hola haber si me podrían informar tengo un negocio en un local alquilado el contrato se firmo en abril de 1984 y yo e cogido el traspaso en el 2012 soy persona física y quisiera saber si mi contrato finaliza ahora o tengo mas tiempo gracias

    • HispaColex dice:

      Estimado Juan,

      En principio aunque el contrato inicial se haya firmado en 1984, al haberse producido el traspaso en 2012, el arrendamiento quedaría prolongado por 10 años más desde su firma, es decir, hasta 2.022. Un saludo

  • Rosa dice:

    Que ocurre con las comunidades de bienes? Tenemos un local del 87 que renuncia a la ley del 85 y se le presupone prorroga forzosa… Vamos es indefinido sin serlo ( de la colaron a un administrador que firmo el contrato, ya fallecido) . Además tiene una subrogación que el juzgado ratifico como tácita por firma de recibos ( a mi padre cuando estaba ya enfermo..) . Esta subrogación es a una comunidad de bienes.
    Que ocurre con este contrato?. Gracias

  • pedro dice:

    hola soy propietario de un local de 22metros cuadrados, cuyo contrato se firmo en 1984 pero ha habido una subrogacion a un tercero , una persona física en 2011 mi pregunta es
    ¿ se le termina ahora el contrato o tiene que seguir mas tiempo?
    Saludos y gracias

  • Luis M. Lluis Romeu dice:

    En fecha 18-07-1981, y como arrendatario, firme un contrato de arrendamiento de un local comercial, con una renta de 16.000 pesetas mensuales, por una año prorrogable, y con actualización de la renta de acuerdo al IPC por periodos bianules.
    En fecha01-02-1988, con el consentimiento del arrendador, dicho arrendamiento una sociedad limitada del que soy socio, SE SUBROGO EN DICHO ARRENDAMIENTO, lo cual se hizo constar en el mismo documento de arrendamiento, documento privado, con las clausulas que el arrendador puso a los efectos de cobrar un porcentage por las transmisionoes de mis pàrticipaciones sociales o aumentos de capital suscritos por terceros.
    Mi pregunta es, este arrendamiento ha caducado el 31-12-2014 o es prorrogable 5 años mas por la subrogacion indicada y la actualizacion de la renta ya que en este momento es de 484.11 €
    Un cordial saludo

  • Francisco Ferran Jordan dice:

    Dispongo de un contrato de alquiler de local, con fecha de Enero del 1982, el cual contrate con 31años, este año 2015 cumplo los 65 años y pienso jubilarme, tendré algún problema para que mi cónyuge continúe con el negocio y prolongar dicho contrato. Gracias

  • Antonio dice:

    Buenas noches :

  • Antonio dice:

    Tengo arrendado un local a una entidad bancaria que me abona mensualmente 47,03 euros y con un contrato de alquiler firmado el 1 de Junio de 1968 y con una duración de un año .No se como actuar para intentar solucionar este tema y terminar con esta situacion tan ilógica como incomprensible ,ya que puestos en contacto con la dirección de la entidad bancaria ,esta se niega a ningún tipo de negociación y me han hecho saber que este contrato tiene una prorroga forzosa de cinco años (año 2015),cosa que no logro entender .Por favor denme una solucion y pónganse en contacto conmigo.
    Un saludo

    Antonio Alonso

  • José dice:

    Es ajustado a derecho pactar dos rentas distintas en mismo contrato arrendamiento local negocio? Por ejemplo, una cantidad para los dos primeros años y otra superior para los tres años restantes.

    • HispaColex dice:

      Estimado José

      Efectivamente es ajustado a derecho pactar dos rentas distintas en un mismo contrato arrendamiento de local de negocio puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en el caso de arrendamiento de local de negocio prevalece la voluntad de las partes

  • Juan Carlos dice:

    Buenas tardes,

    Es legal coger el traspasso de un local comercial a fecha de hoy, con un contrato de 1984 en facvor del marido de la ctual inquilina (el cual fallecio en 2005), que duración tendira yo de contrato desde la fecha del traspaso, 10 años?
    Creo que tengo que estar un año con el mismo negocio que tiene la inquilina actual, que pasaría si en el primer año monto otro negocio? me actualizaría rentas la propietaria, me echarian del negocio, habiendo perdido lo que pague por el traspaso, estoy muy preocupado con este tema, le agradecería me contestara lo antes posible.

    Muchas gracias por su gran trabajo.

    • HispaColex dice:

      Estimado Juan Carlos,

      En relación con la pregunta que nos realizas, en primer lugar indicarte que lo correcto sería que la actual inquilina se hubiese subrogado en el contrato de su marido al fallecimiento del mismo. No obstante el traspaso que se realice a partir del 1 de enero de 2015 no estará sujeto a la renta antigua, sino que habría que pactar unas nuevas condiciones con el propietario del local, según lo dispuesto en la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que ya han trascurrido 20 años desde la entrada en vigor de la Ley.

      Un saludo.

  • tomas cano pascual dice:

    Hola buenas tardes hace 2 años mi mujer y yo cogimos un bar en traspaso en Valladolid,el traspaso se pago con el dinero de los dos pues estamos casados en régimen de gananciales,el contrato se hizo a nombre de mi mujer pues yo estaba cobrando el paro,la duración del contrato es de 7 años renovables,a partir del quinto año es cuando mi mujer podria traspasarlo,solo ya trascurrido 2 años,ahora estamos en proceso de divorcio muy agresivo por su parte,hoy me te enterado que este mes lo va a dejar,yo ahora estoy en Logroño con mis padres,puede ella dejar el bar,ya se lo ha comunicado al dueño,que consecuencias puede acarrear tanto a ella o a mi,podria seguir yo con el bar,ella lo deja en parte porque yo en mi contestación a su demanda de divorcio le éxito que el negocio corra con las cargas familiares como venia haciendo hasta que decidí volver con mis padres a Logroño cuando se inicio el proceso de divorcio,todavía en el proceso judicial no se ya entrado en el tema de la sociedad de gananciales del matrimonio puesto que la jueza esta en la fase de la custodia de la hija menor de edad.me urge una respuesta urgente,gracias

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