Civil-mercantil

17/12/2015

Claves para un buen contrato de alquiler de vivienda

casa

¿Sabes cómo se debe de articular el contrato de alquiler y qué obligaciones y derechos tienen las partes del mismo?

Estamos en un punto histórico en el que cada día nos acercamos más a la forma de vida de nuestros vecinos europeos, una forma de vida que implica, entre otras cosas, el tener inquietudes laborales: ya no tenemos esa mentalidad de un trabajo para toda la vida, sino que buscamos realizarnos profesionalmente, sin importarnos el cambiar de empresa o incluso de ciudad; cobrando así especial importancia el contrato de alquiler de vivienda.

Ahora bien, ¿conocemos realmente cómo se han de articular los contratos de alquiler y qué obligaciones y derechos tienen las partes de los mismos?

Para poder determinar las claves de todo contrato de alquiler de vivienda debemos referirnos, cómo no, a la Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994 (LAU), la cual ha sido reformada recientemente por la Ley 4/2013 de 4 de julio. El motivo principal de dicha reforma no es otro que el de que el principio general de los contratos  de alquiler sea  la libertad de pacto, o lo que es lo mismo, la libertad de las partes para recoger en el contrato de alquiler lo que estimen oportuno, eso sí, cumpliendo los mínimos establecidos por la misma y siempre que lo pactado en el contrato que difiera de las normas genéricas contenidas en dicha Ley no implique un perjuicio para el inquilino o arrendador.

Así, en cuanto al tiempo de duración del contrato, la LAU establece que el mínimo es de 3 años, si bien es posible pactar un plazo de 1 año que se renovará automáticamente hasta los 3 años si el arrendatario no comunicase lo contrario 1 mes antes del vencimiento de la anualidad. Pero, incluso es posible acordar que el plazo de duración sea inferior a 1 año siempre y cuando el mismo sea superior a 6 meses dado que, a los 6 meses de duración el arrendatario puede comunicar su voluntad de no continuar con el alquiler sin que ello suponga el pago de indemnización alguna (salvo pacto en contrario). (Arts. 9 a 11).

En este punto puede indicarse uno de los principales derechos del inquilino es el derecho de adquisición preferente, o lo que es lo mismo, si el propietario decide poner a la venta la vivienda alquilada, deberá comunicárselo en primer al inquilino para que, si acepta, sea él el que adquiera la vivienda. Es muy relevante conocer el contenido de este derecho, pues la LAU establece la posibilidad de pactar en el contrato de alquiler su renuncia y es práctica habitual que en el contrato aparezca esta cláusula de renuncia. (Art. 25).

Por otra parte, en lo referente a la renta o pago del alquiler, está será la que libremente pacten las partes y se llevará a cabo del modo que se acuerde, aplicándose la LAU sólo en defecto de pacto, por lo que en principio la renta será no renovable y abonada de forma mensual. Si bien siempre será necesario que se articule algún modo para que el pago quede acreditado. (Arts. 17 a 19).

La LAU también establece, en su artículo 36, la obligatoriedad de prestación de fianza equivalente a un mes de alquiler, que no podrá ser actualizada durante los 3 primeros años del contrato, si bien las partes pueden pactar garantías adicionales.

Mención aparte merece la cuestión de qué ocurre con la renta en relación a los gastos generales de la vivienda, en este punto la LAU es clara: en todo caso correrán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos que se individualicen por contadores; y, respecto de los gastos de comunidad, impuestos, etc., en principio correrán de cuenta del propietario, salvo que expresamente se recoja en el contrato el importe anual de los mismos. (Art. 20).

También es relevante saber qué sucede con las obras realizadas en la vivienda alquilada: si las mismas son necesarias para la habitabilidad, el propietario está obligado a realizarlas, debiendo el inquilino avisar de la necesidad de las mismas y soportarlas durante el tiempo que duren. Ello no obstante, el inquilino está autorizado para realizarlas por sí mismo y repercutirlas al propietario en caso de urgencia, y si la obra supera los 20 días, el inquilino tendrá derecho a una rebaja en la renta. Si sólo son obras de mejora, el propietario está obligado a advertir al inquilino con 3 meses de antelación, pudiendo el inquilino, en el plazo de 1 mes, desistir del contrato, si bien el alquiler se mantendrá durante 2 meses más sin que el propietario pueda iniciar las obras. En el caso de que sea el inquilino el que las realice, en todo caso deberá contar con el consentimiento escrito del propietario, pudiendo el mismo, en caso de no haber autorizado la obra, exigir al inquilino que devuelva la vivienda a su estado anterior o mantener la mejora sin indemnizar en cantidad alguna al inquilino. (Arts. 21 a 24).

Asimismo, cualquiera de las partes puede, en el caso de que la otra no cumpla con sus obligaciones, exigir bien el cumplimento de las mismas o desistir del contrato, siendo otros motivos de desistimiento el subarriendo no consentido, los daños causados dolosamente o el realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda. (Arts. 26 a 28).

En definitiva, la LAU establece una serie de mínimos que han de cumplirse así como un régimen legal para el supuesto en que no haya alusión expresa en el contrato de alquiler. De este modo, podemos afirmar que, a la hora de redactar un contrato de arrendamiento, existe una muy amplia libertad para pactar las condiciones del mismo, siempre que ello no suponga reducir los derechos del inquilino legalmente establecidos. Es por ello que todo contrato de arrendamiento deberá contar, como mínimo, con las siguientes partes: duración del contrato, renta y derechos y obligaciones de las partes, y ello sin olvidar la identidad de las partes y la identificación de la vivienda alquilada (Art. 37 LAU).

Si tras este artículo redactado por nuestra abogada del Departamento Civil-Mercantil, Alicia de la Iglesia, le siguen surgiendo dudas al respecto, en HispaColex ponemos a su disposición todo un equipo de abogados y economistas con los que podrá contactar visitando nuestros bufetes de Granada, Málaga o Jaén. Igualmente puede realizar sus consultas a través del formulario online que ponemos a su disposición.

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