Actualizar la renta en los arrendamientos de vivienda

Como es bien sabido el “coste de vida” en nuestro país se va incrementando año tras año, por lo que parece lógico pensar que una vez firmado un contrato de alquiler los propietarios quieran actualizar la renta a sus inquilinos para compensar de alguna manera ese aumento del precio de las cosas. En este sentido, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 18, recoge esta posibilidad, si bien dicha actualización está sujeta a algunas consideraciones que conviene tener presentes.

En primer lugar, para que se pueda actualizar la renta, es imprescindible que en el contrato de arrendamiento se haya estipulado de forma expresa dicha posibilidad. Si no se ha previsto la actualización, el arrendador no podrá actualizar la misma, salvo que se pudiera alcanzar  algún acuerdo entre propiedad e inquilino en este sentido.

En cuanto a la periodicidad de la actualización, la propia Ley viene a establecer que la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en la que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato, pero hay que tener presente que la actualización no se aplica de forma automática, sino que la Ley exige que el arrendador notifique por escrito al arrendatario, expresando el porcentaje de alteración aplicado, siendo válido también la notificación a través de nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. En todo caso, y una vez recibida la comunicación, el arrendatario sí podrá exigir la debida justificación del porcentaje de actualización aplicado a través del correspondiente certificado del Instituto Nacional de Estadística.

Asimismo, y a la hora de proceder al cálculo de la actualización y poder aplicar en su caso el índice correspondiente, deberá tenerse en cuenta la fecha de la firma del contrato, y en concreto habrá que estar a si el contrato es de fecha anterior a 26 de mayo de 2023 (fecha en la que entró en vigor la “Ley de Vivienda) o posterior. Así:

• Si el contrato de arrendamiento de vivienda es anterior a 26 de mayo de 2023: La renta se actualizará conforme al índice que se haya pactado de forma expresa por contrato, generalmente el IPC (Índice de Precios al Consumo) aunque se puede pactar cualquier otra forma de actualización.

• Si el contrato es posterior a la entrada en vigor de la “Ley de Vivienda” (26 de mayo de 2023) la renta se actualizará tomando como referencia el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) expresamente creado a raíz de la referida Ley, y de igual modo su valor se publica mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística.

En cualquier caso, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno de España ha incluido en su sitio web (https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler) una herramienta que permite a los usuarios calcular de forma directa el porcentaje de actualización a aplicar, bastando con indicar si el contrato de arrendamiento de vivienda es de fecha anterior o posterior al 26 de mayo de 2023 e importe de la renta a actualizar, dando como resultado el importe de la renta actualizada.

Por último cabe preguntarse qué sucede en aquellos supuestos en los que el arrendador, por circunstancias varias, no ha actualizado la renta en los años anteriores, sin que haya existido comunicación previa conforme hemos comentado en el presente blog. En tal caso, y como viene reiterando la jurisprudencia, el propietario no podrá reclamar al inquilino con carácter retroactivo la diferencia de renta que pudiera haber correspondido por la actualización, sin perjuicio que pueda comunicar en dicho momento la actualización que corresponda, siendo aplicable la misma a partir de entonces.

En cualquier caso, y para resolver cualquier cuestión adicional, puedes contactar con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil y arrendamientos, o si lo prefieres, puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas de Granada, Málaga o Jaén. Igualmente estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier pregunta que nos plantees a través de nuestra oficina virtual.

  Angel Navarro Castellón - HispaColex

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