La nueva orientación del Tribunal Supremo sobre la nulidad del IRPH

La controversia judicial sobre el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) ha entrado en una fase decisiva, a través del dictado de las Sentencias del Tribunal Supremo nº 1590/2025 y 1591/2025, de 11 de noviembre. Con ellas se establece el criterio que guiará las numerosas reclamaciones aún pendientes, poniendo fin a la incertidumbre de miles de consumidores que aguardaban el pronunciamiento de nuestro Alto Tribunal. Ambas sentencias cierran la puerta a una avalancha de demandas equiparable a la oleada que hace unos años experimentamos con las tan conocidas cláusulas suelo. Ahora la clave reside en acreditar la falta de transparencia del banco al tiempo de la concesión del préstamo hipotecario, o en su defecto, demostrar el carácter abusivo de la cláusula. 

¿Qué es el IRPH?

El IRPH es un índice que permite determinar el tipo de interés de las hipotecas variables en nuestro país. A diferencia del Euribor, que mide el coste de prestar dinero entre bancos, el IRPH se obtenía a partir de los tipos de interés que las propias entidades cobraban a sus clientes cuando solicitaba una hipoteca para la adquisición de una vivienda.

La controversia se suscita cuando los consumidores advierten que el IRPH se sitúa por encima del Euribor, generando un notable encarecimiento de las hipotecas para miles de familias.

Nuevas Sentencias del Tribunal Supremo sobre el IRPH

El Tribunal Supremo, al amparo de las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23), concluye que no es posible fijar una respuesta unívoca sobre la transparencia o la abusividad del IRPH, debiendo analizarse caso por caso, en atención a las condiciones de la contratación. Sin embargo, nuestro Más Alto Tribunal fija una serie de pautas orientativas para valorar el control de transparencia, y si este no fuera superado, entrar a analizar el posible carácter abusivo de la cláusula.

1.- Examen de Transparencia (STS 1590/2025)

El primer análisis consiste en verificar el control de transparencia. Para ello, el Tribunal Supremo ha fijado los siguientes criterios en atención a la normativa aplicable a cada caso. A saber: 

• Para los préstamos sometidos a la Orden de 5 de mayo de 1994 y a la Circular 5/1994 del Banco de España, debe comprobarse si la entidad entregó el folleto informativo requerido (Anexo I-3) y si se mencionó el «diferencial negativo» mencionado en la Circular.
• Los préstamos posteriores se regirán por la Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/2012.
• Para el resto de préstamos, que por su fecha o importe, quedaron excluidos de la Orden de 1994, se examinarán únicamente a la luz de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, completada por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Además, el Tribunal Supremo entiende, por regla general, cumplido el requisito de transparencia al estar publicadas, en el BOE, las Circulares 5/1994 y 5/2012, lo que garantiza que todo consumidor tenga acceso público a la información relativa al IRPH. Por el contrario, una mera referencia a la Circular 8/1990, no será suficiente para la superación de este control, ya que no permite al consumidor medio comprender de forma adecuada el funcionamiento del IRPH.

2.- Examen de la abusividad (STS 1591/2025)

Ahora bien, para el caso de que la cláusula no supere el control de transparencia, deberá realizarse un segundo análisis para determinar su posible carácter abusivo. Para ello, se precisa acreditar que el tipo de interés aplicado provocó un desequilibrio relevante y un perjuicio para el consumidor. Valorando de forma objetiva el interés efectivo resultante frente a los tipos habituales y medios del mercado hipotecario existentes en la fecha de la firma del préstamo.

En este examen deben tenerse en cuenta todas las condiciones del contrato, especialmente las comisiones, para así evitar una doble retribución a favor de la entidad. A tal fin, la Sala acude a las estadísticas del Banco de España e INE para poder concluir que no se generó un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor.

Vías de reclamación: Consumidores frente a Entidades Bancarias

En conclusión, a la luz de las recientes sentencias del Tribunal Supremo y siguiendo la doctrina del TJUE, el Alto Tribunal establece que la cláusula debe valorarse individualmente, teniendo en cuenta las circunstancias concretas de cada contrato. Para ello resulta esencial que los consumidores demuestren la falta de acceso a la información que les permitiera tener conocimiento del índice y de las cláusulas que pudieran generarles un desequilibrio relevante.

  María Amate

Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario