Nuevas medidas en el alquiler por la guerra de Irán

En las próximas líneas vamos hablar del reciente Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.

El presente real decreto ley se estructura en dos artículos y dos disposiciones finales. ¿Cuáles son los motivos de la publicación del presente Real Decreto-ley que entró en vigor el pasado 22 de marzo y que aún debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días tal y como estipula nuestra Constitución?, pues como motivo fundamental se encuentra el gran problema de la vivienda que azota a nuestro país y que se va a ver afectada a consecuencia de la guerra de Irán. Este conflicto que no sabemos cuánto va a durar pero que sí tendrá un grave impacto en la inflación debido al encarecimiento de los precios de la energía.

Los dos aspectos fundamentales que articula el presente Real Decreto-ley son la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento y el límite del 2% en la actualización de rentas.

El primero de ellos, prevé una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento siempre y cuando sea la vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. El referido contrato de arrendamiento debe encontrarse vigente en la fecha de entrada del presente real decreto-ley y cuyo periodo de prórroga obligatoria (art. 9.1 LAU) o de prórroga tácita (art. 10.1 y 10.2 LAU) finalice antes del 31 de diciembre de 2027.

¿Qué condiciones requiere la solicitud de esta prórroga?

Esta solicitud se realizará, como es lógico por parte del arrendatario, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. La solicitud deberá ser aceptada por el arrendador de forma obligatoria a excepción que se hayan pactado otras condiciones por ambas partes en el contrato, o que se haya formalizado un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador haya comunicado conforme a lo estipulado en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda.

Hay que destacar además que la prórroga que regula el presente real decreto-ley es incompatible con la prórroga que se establece en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se aplica cuando el inmueble se encuentre localizado en una zona de mercado residencial tensionado en la que se puede prorrogar el contrato de manera extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años. En estos casos la prórroga que contempla el artículo 10.3 de la LAU tiene carácter preferente a la presente del real decreto.

En el tiempo que dure la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento, los términos y condiciones que se pactaran en el mismo se mantendrán en las mismas condiciones por lo que lo único que cambia es la duración del mismo.

La segunda medida que recoge el real decreto-ley es la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El fin de esta medida es paliar el impacto de la inflación en las renovaciones anuales de los alquileres, evitando así actualizar la renta tomando como base índices como el IPC.

Esta limitación de la actualización de la renta se aplica desde la entrada en vigor de la presente norma y hasta el 31 de diciembre de 2027. Igualmente es de destacar que su aplicación varía según la condición del propietario si es gran tenedor o no.

• En el caso de grandes tenedores que recordemos que son los propietarios (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, según se establece en el artículo 3 apartado k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), el incremento de la renta será el que se pacte entre las partes. Es de destacar que en ningún caso la variación anual podrá exceder el límite del 2% con independencia de si existe acuerdo o no.
• Si el propietario no tiene la condición de gran tenedor, las partes pueden pactar libremente el incremento de la actualización anual. En el caso que no exista un pacto explícito entre arrendador y arrendatario, el aumento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 2%.

Es primordial que tanto propietarios como inquilinos revisen las fechas de vencimiento de sus contratos, cuestión fundamental a tener en cuenta para que se apliquen las dos medidas introducidas por el presente real decreto, y en el caso de existir dudas, desde Hispacolex estaremos encantados de atender y así evitar posibles conflictos.

  María Arjona Merino - HispaColex

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