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Registro único de alquileres de corta duración
La creciente aparición y utilización de plataformas digitales para arrendamientos como Airbnb o Booking entre otros, ha transformado profundamente el mercado del alquiler en España. En los últimos años, el auge de los alquileres de corta duración (especialmente los destinados al turismo) ha generado tensiones sociales, desequilibrios en los mercados de vivienda y conflictos competenciales entre administraciones.
En este contexto, y a tenor de las exigencias de Europa a través del Reglamento 2024/1028, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, nuestro Gobierno el paso mes de diciembre anunció el Real Decreto 1312/2024, que entró en vigor en enero, por la que se crea el denominado Registro Único de Alquileres de Corta Duración y la Ventanilla Única Digital, siendo obligatoria su utilización a partir del pasado día 1 de julio de 2025.
¿Qué es el Registro Único de Alquileres de Corta Duración?
Se trata de una base de datos estatal a cargo del Registro de la Propiedad que centraliza la información sobre todos los inmuebles que se destinan a alquiler de corta duración en España (alojamientos turísticos y no turísticos). A diferencia de los anteriores registros autonómicos exigibles sobre todo para alojamientos turísticos —que seguirán existiendo—, este nuevo registro unifica criterios y exige un identificador único nacional para cada vivienda, que será obligatorio para operar legalmente en cualquier plataforma o canal de alquiler en línea.
Este código deberá aparecer en todos los anuncios referentes al inmueble, lo que permitirá a la Administración identificar fácilmente el alojamiento, su titular, la Comunidad Autónoma en la que se localiza, verificando si cumple con los requisitos exigibles por la normativa local y/o autonómica.
Por otro lado, la Ventanilla Única Digital es la pasarela digital única de ámbito nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, es decir, será el instrumento centralizador de la información relativa a las unidades que dispongan del correspondiente número de registro facilitado por el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles.
¿Quién está obligado a inscribirse?
Ha de matizarse que las disposiciones de esta nueva norma son aplicables a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración conforme se definen en su art. 2.A, sean o no con finalidad turística, siempre y cuando se lleven a cabo a través de plataformas en línea que permiten la contratación a través de una página web o aplicación web, y esto es esencial, pues no será de aplicación y por ende no será exigible el registro único de arrendamientos a aquellos que se promocionen mediante contratación directa off line, como puede ser a través de las comunes agencias inmobiliarias
Así, la inscripción será obligatoria para cualquier persona física o jurídica que destine una o más viviendas al alquiler de corta duración y cuya contratación se realice online, independientemente de que actúe como particular o como empresa. Además, las plataformas intermediarias también estarán obligadas a exigir este código a quienes deseen anunciar un alojamiento, y a colaborar con la Administración en el suministro de información periódica sobre las estancias realizadas.
¿Qué finalidad tiene este registro?
En cuanto a los fines que se pretenden conseguir con la creación y puesta en vigor del Registro Único, pueden destacarse los siguientes:
- Combatir el fraude fiscal: al cruzar los datos de los alojamientos registrados con las declaraciones fiscales, se podrá detectar si se están ocultando ingresos por estos arrendamientos.
- Evitar el intrusismo: muchos propietarios alquilan viviendas sin licencia o sin cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad, seguridad o accesibilidad.
- Proteger el derecho a la vivienda: en zonas tensionadas, el alquiler turístico reduce la oferta de alquiler residencial y dispara los precios. El registro permitirá a los municipios conocer la magnitud real del fenómeno y adoptar medidas proporcionales, como limitar el número de licencias o restringirlas a determinadas zonas.
- Garantizar los derechos de los consumidores: los usuarios sabrán si el alojamiento anunciado cumple con la legalidad, y podrán reclamar con mayor seguridad en caso de problemas.
¿Qué consecuencias tiene no inscribirse?
Ha de tenerse en cuenta que como disposición con rango reglamentario, esta norma no puede tipificar infracciones ni sanciones administrativas. Si bien, la disposición final cuarta establece que “Hasta la aprobación de un régimen sancionador para las infracciones que se regulen derivadas de la presente norma, resultarán de aplicación los regímenes sancionadores y obligaciones contemplados en la normativa estatal, autonómica y local”
Ello supone, en consecuencia, que si se publicita el alojamiento sin este identificador único así como la ausencia de su inscripción en este registro podrá conllevar la imposición de sanciones económicas elevadas, que variarán en función de la comunidad autónoma, pero que en muchos casos se califican como infracciones graves o muy graves, con multas que pueden superar los 30.000 euros.
Conclusión
El Registro Único de Alquileres de Corta Duración representa un avance importante en la regulación del alquiler turístico en España. Su objetivo es someter esta actividad a unas reglas claras, transparentes y homogéneas, que permitan compatibilizar el turismo con el derecho a la vivienda, la convivencia vecinal y la sostenibilidad urbana.
Para los propietarios, este nuevo marco implica una mayor carga burocrática, pero también la posibilidad de operar en un entorno más seguro y profesionalizado.
Para los consumidores y las administraciones, abre la puerta a una mayor protección, control y equilibrio en uno de los sectores más dinámicos —y polémicos— del mercado inmobiliario actual.
Por ello, ante la novedad de las exigencias normativas para los arrendamientos y evitar la imposición de futuras sanciones, es recomendable el asesoramiento jurídico, pudiendo acudir a nuestro equipo de abogados en HispaColex con experiencia en esta área, que te brindará el apoyo legal necesario para defender tus intereses.
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