Artículos doctrinales

22/02/2021

Rebus sic stantibus y alquileres de locales de negocio o de industria


Artículo publicado en el Diario La Ley, Nº 9796, Sección Tribuna, 22 de Febrero de 2021, Wolters Kluwer.


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Autor: Javier López y García de la Serrana

Abogado y Doctor en Derecho. Presidente de Hispajuris Abogados. Socio-Director de HispaColex AbogadosPresidente de la Asociación Española de Abogados Especializados en R.C. y Seguro


Resumen

La crisis provocada por la COVID-19 ha afectado sobremanera a los locales de negocio, siendo unánime la calificación de la misma como un fenómeno sobrevenido, imprevisible y extraordinario, requisitos necesarios para la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus». Pero para ver hasta qué grado está siendo de aplicación dicha doctrina, se hace imprescindible estudiar los distintos Autos y Sentencias que sobre el particular se han dictado hasta la fecha, en los que se ha resuelto sobre posibles suspensiones o reducciones del pago de la renta en tanto continúe la situación actual.


Cuando estamos próximos al triste aniversario de la declaración del estado de alarma y de la penosa situación sanitaria y económica que ha generado la pandemia, ya se cuenta con un número significativo de resoluciones judiciales dictadas en procedimientos judiciales en los que se ha demandado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, a arrendamiento de locales de negocio o de industria. Se suele alegar que el cierre forzoso de los negocios al público frustra la finalidad económica primordial del contrato, sea de arrendamiento del local o de la propia industria, quebrando la conmutatividad del contrato al romper el equilibrio entre las prestaciones, haciendo el contrato excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

Y por ello, lo habitual es que se solicite bien la resolución sin penalización, o bien la modificación judicial de las condiciones del contrato, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa para ambas. Además, en muchas ocasiones la parte arrendataria solicita la adopción de medidas cautelares, de contenido variado según el caso, y en los que el quid de la cuestión suele centrarse en determinar si las medidas solicitadas cumplen el requisito de proporcionalidad y necesidad, siendo resueltas en un sentido no siempre coincidente.

En esta publicación, vamos a repasar las pretensiones planteadas ante los Tribunales, y cuáles han sido las respuestas por parte de los mismos, confiando en que sea de utilidad para decidir qué es lo que equitativo para ambas partes en las demandas, y qué medidas cautelares se pueden entender proporcionadas. Por otro lado, junto a las resoluciones judiciales, por supuesto interesa tener presente lo previsto en las disposiciones que se han ido dictando; y otros textos de referencia, como por ejemplo, los Acuerdos de unificación de criterios de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, de 12 noviembre 2020.

Comenzamos con las medidas cautelares adoptadas:

1) Petición de medidas cautelares con posterioridad a la presentación de la demanda, en base a hechos y circunstancias que no justifican la solicitud en esos momentos.

Rechazada por Auto núm. 441/2020, de 2 de diciembre, del Juzgado de Primera Instancia n.o 20 de Madrid. En el Auto se explica que «la justificación que se da en la solicitud de medidas, en la que se interesa como medida cautelar el propio suplico de la demanda principal, para no haber pedido la adopción de medidas del tiempo de presentación de la demanda (fecha en la que la demandante no había reabierto el local), es que desde el gobierno de la Nación se trasladó que no iba a haber segunda ola. No obstante, desde el mes de septiembre la situación epidemiológica ha ido empeorando (…) Se señala asimismo que con posterioridad a la interposición de la demanda se tuvo conocimiento de que el Juzgado de 1ª Instancia n.o 81 había acordado medidas cautelares similares a las peticionadas en el supuesto de autos».

Se rechaza por considerar que no existen hechos nuevos: «En primer lugar, llama la atención que se interesen como medidas cautelares, exactamente los mismos pronunciamientos que se solicitan en el pleito principal, incluso la devolución de la renta ya cobrada, lo cual supone un verdadero adelanto del fallo de la sentencia, algo contrario la propio espíritu de la medida cautelar. En segundo lugar, teniendo en cuenta que la demanda se interpone cuando todavía no se había alzado el primer estado de alarma declarado (que se extendió hasta el 21 de junio), cuando el propio demandante reconoce que no se había procedido a la apertura de su establecimiento, cuando Madrid se encontraba en la primera fase de la llamada desescalada, y en una situación de franca incertidumbre en esta comunidad autónoma, es poco sostenible que las aseveraciones del Ministro de Sanidad y del Sr. Fernando Simón realizadas en el mes de julio, en las que, según la literalidad de los recortes de prensa que se aportan, se niega la existencia de transmisión comunitaria del virus en ese momento, han modificado las circunstancias fácticas que se tenían a fecha de interposición de la demanda, en las que, insisto, ni siquiera se había podido abrir el establecimiento de la mercantil demandante». Y concluye que «En consecuencia, y a criterio de esta Juzgadora, el único hecho nuevo que ha llevado al demandante ha solicitar las medidas es conocer que en otro juzgado se habían adoptado las interesadas. No obstante, leída la resolución, ampliamente motivada desde luego, se observa como en aquel procedimiento sí se interesaron las medidas junto con la demanda interpuesta».

2) Petición de declaración de prohibición de interposición de demanda de desahucio por impago de rentas u otras cantidades debidas mientras dure el procedimiento, siempre que la parte arrendataria satisfaga las cantidades reducidas que asimismo se solicita de declare como medida cautelar.

Rechazada por Auto núm. 348/2020 de 21 septiembre, del Juzgado de Primera Instancia n.o 31 de Barcelona: «las medidas —tendentes a impedir el acceso a los Tribunales— no se cohonestan con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el art 24 CE. (LA LEY 2500/1978) La parte demandante pretende que se prive al arrendador del derecho a impetrar la tutela judicial, sosteniendo que con ello trata de conjurar el riesgo de desalojo, obviando por un lado que el sistema jurídico dispone de mecanismos útiles —como la prejudicialidad civil, la alegación de cuestión compleja (rebus sic stantibus, sub iudice) e incluso la ponderación de la mala fe en el ejercicio de acciones y derechos— y por otro —y no menos trascendente— que el eventual ejercicio de la acción de desahucio —por mucho que las causas de oposición sean limitadas en aquella sede— está sujeto a una tramitación (en la que se puede efectuar oposición) y a la valoración y ponderación judicial; en suma, no existe automatismo alguno entre el ejercicio de la acción de desahucio y el riesgo de lanzamiento que se afirma que se pretende proscribir y de lo que, en suma, ha de considerarse que no concurre, en la medida interesada, el requisito de proporcionalidad y necesidad».

3) Petición de suspensión de la obligación de pago del 25% de la renta de marzo de 2020, del 50% de la renta de abril da junio de 2020, y del 65% de la renta de julio a diciembre de 2020, así como de prohibición de interponer una acción de desahucio o de reclamación por impago de rentas durante la tramitación del procedimiento.

Admitida por Auto núm. 162/2020, de 7 julio, del Juzgado de Primera Instancia n.o 2 de Benidorm. El Juzgado consideró «que procede acordar tanto la medida de suspensión parcial de la obligación de pago de la renta pactada en el contrato, como la de prohibición a la demandada de presentar demanda de desahucio durante la tramitación de este procedimiento que debe ser entendida como abstención temporal de llevar a cabo dicha conducta. Y ello por cuanto dichas medidas cautelares se encuentran específicamente reguladas en el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), concretamente en el 727.7º que permite acordar como medida cautelar la orden judicial de cesar provisionalmente en una actividad, la de abstenerse temporalmente de llevar a cabo una conducta, o la prohibición temporal de interrumpir o de cesar en la realización de una prestación que viniera llevándose a cabo». Y añade que «Entiendo que procede la adopción de dichas medidas con carácter de urgencia e inaudita parte, conforme al artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000), para evitar el riesgo del desahucio al que hace referencia la parte demandante en su escrito de demanda. Las partes en este caso no han alcanzado un acuerdo en relación al pago de la renta pese a que el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril (LA LEY 5476/2020) establece una regulación específica de la cláusula rebus sic stantibus en beneficio los arrendatarios que hayan sufrido una disminución de ingresos como consecuencias del estado de alarma decretado por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020). Y, tanto el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), como el Real Decreto-Ley 16/2020 de 28 de abril (LA LEY 5843/2020) que se dicta posteriormente, hacen referencia a la necesidad de adopción de medidas encaminadas a frenar el impacto económico del estado de alarma de forma inmediata, y a que el procedimiento judicial que se utilice por los afectados con dicho objeto deberá tramitarse con carácter preferente».

4) Petición de declaración de la suspensión de la obligación de pago de ciertos porcentajes de la renta y demás cantidades exigibles, variables en función del nivel de restricción a la actividad en cada momento, sin acreditar el periculum in mora.

Rechazada por Auto núm. 348/2020 de 21 septiembre, del Juzgado de Primera Instancia n.o 31 de Barcelona. Aunque admite que concurra el requisito de apariencia de buen derecho o fumus boni iuri («ha de concluirse a favor de la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus respecto del período en el que se produjo el completo cierre —donde se frustró absolutamente el fin del contrato—, por causa ajena a ambas partes»), sin embargo considera que en ese caso concreto, no se ha acreditado la concurrencia de periculum in mora, dado que «la parte demandante ni alega ni prueba riesgo de insolvencia de la parte demandada y, antes al contrario, en la medida en la que la demandada es propietaria del inmueble objeto de arrendamiento (de previsible valor muy superior a la cuantía objeto de la litis) todo indica que, de estimarse la pretensión, la demandada podría hacer frente a la devolución del eventual exceso que le hubiera sido satisfecho». Añade que «Por otro lado, en cuanto a evitar el cierre de la actividad comercial, los despidos de los trabajadores y el concurso de acreedores, lógicamente ello exigiría haber acreditado las concretas dificultades económicas por las que atraviesa la demandante y el riesgo de insolvencia. Ello no consta ni tan siquiera alegado y de la documental aportada por la demandada resulta, por el contrario, la solidez de la misma. En consecuencia no se ha acreditado el peligro que se pretende».

5) Petición de reducción de la renta un 50% hasta la firmeza de la resolución, siempre que pueda desarrollar la actividad al 85% de su aforo, pues en caso contrario, abonará solamente las cantidades complementarias de la renta referentes a gastos.

Aceptada parcialmente por Auto núm. 447/2020 de 25 septiembre del Juzgado de Primera Instancia n.o 81 de Madrid. Admite el cumplimiento del requisito de apariencia de buen derecho (la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus) y el requisito del periculum in mora. La demandada no se opuso, si bien discrepó con que la reducción al 50% de la renta se condicione a que se mantenga, al menos, un 85% del aforo. En ese mismo sentido, el Juzgado declaró que «condicionar la medida cautelar al mantenimiento del 85% del aforo, cuyos efectos no es impensable que hayan de prolongarse más allá del presente año 2020, se considera desproporcionado con la propia tutela judicial interesada en el pleito principal». Añade la resolución que «Lo anterior ha de valorarse conjuntamente con la onerosidad que puede acarrear para los demandados. Con independencia de su consideración de «grandes tenedores» (…) al adoptar la tutela cautelar respecto de una posible sentencia estimatoria aplicativa de la cláusula rebus sic stantibus, se ha de entrar a valorar la situación económico-financiera de los demandados, pues recordemos que la medida no ha de ser desproporcionadamente gravosa. Es decir, se ha de tratar de encontrar un equilibrio. (…) Por ello, si bien es precisa la adopción de una tutela cautelar que no vuelva meramente ilusorio el pronunciamiento sobre el pleito principal en el futuro, también lo es que se ha de tratar de no causar más quebranto que el que sea estrictamente necesario para ese fin. En la difícil tarea de evaluar en cada caso concreto la importancia de los desequilibrios económicos generados por la situación analizada se han de buscar soluciones que no produzcan un nuevo desequilibrio contractual, trasladando las pérdidas desde la posición del arrendatario a la del arrendador». Y concluye que «Por ello, y sin perjuicio de las posibilidades que otorga el art. 743 de la LEC (LA LEY 58/2000), se considera procedente la adopción de una tutela cautelar consistente en reducir en un 50% la renta que venían abonando la demandante a los demandados antes de la pandemia, de forma que abonarán a los arrendadores el 50% de la renta tomando como referencia para el cálculo de dichas cantidades la renta de la última factura antes de la pandemia (…). La medida tendrá efectos desde que esté permitida la reapertura. Mientras no esté permitida la reapertura, se acuerda la suspensión del pago de la renta, de manera que se sigan abonando las cantidades complementarias que han venido abonándose durante la moratoria de pago aprobada por Real Decreto-ley 15/2020 (LA LEY 5476/2020)».

6) Petición de suspensión de las obligaciones de pago de la Renta Mínima Garantizada Anual correspondiente al año 2020 y a los años subsiguientes hasta la finalización del procedimiento, y paralización del aval a primer requerimiento.

Rechazada por Auto núm. 498/2020 de 21 diciembre del Juzgado de Primera Instancia n.o 62 de Madrid, por entender que la solicitante de la medida no había proporcionado elementos bastantes de los que resulte la verosímil existencia del derecho alegado. Advierte que «el pedimento primero de la solicitud de medidas cautelares coincide plenamente con las peticiones 1 y 2 del suplico de la demanda principal», y concluye que «a tenor de los pedimentos indicados, no es ya que no se aprecie la existencia de indicios de que la sentencia que pudiera recaer en su día resultara ilusoria en relación a lo que constituirá objeto de la litis —que no es sino la modificación de las condiciones contractuales—, cuyas acciones se resolverán en el trámite procesal adecuado, sino improcedente a la vista de la aportación probatoria de la actora en relación a la misma concurrencia de los requisitos imprescindibles en este ámbito para su adopción (…)».

En cuanto a la paralización del aval a primer requerimiento, partiendo de que en el «aval a primer requerimiento “la obligación de pago asumida por el fiador o avalista se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza”, concluye que “las medidas solicitadas en relación a la ejecución del aval no pueden ser adoptadas”, pues no solo no se encaminan a asegurar la efectividad de la eventual sentencia estimatoria de la pretensión deducida en el pleito principal, sino a obtener una efectividad provisional y anticipada de dicha hipotética y futura resolución estimatoria, y bastaría cualquier alegación de incumplimiento de aquel contrato para quitar toda eficacia a un instrumento jurídico que no tiene otro sentido que conseguir la plena efectividad de su realización con la sola presentación y requerimiento al garante, mientras que ninguna confianza podrá ofrecer el otorgamiento de un aval a primer requerimiento si se le convierte fácilmente en una garantía meramente accesoria de otro contrato principal. Y su fuerza jurídica decaerá ineludiblemente si su suspensión a través de un procedimiento de medidas cautelares, se sustenta en un enjuiciamiento somero y provisional —como la propia naturaleza de la medida cautelar impone— del incumplimiento del contrato principal».

7) Petición de aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual en contrato de arrendamiento de industria (establecimiento hotelero), hasta que recaiga sentencia en el procedimiento principal; y, subsidiariamente, que se acuerde la suspensión de la ejecutividad del aval bancario a primer requerimiento que entregó la actora a la demandada en garantía del pago de la renta del contrato de arrendamiento.

Estimada parcialmente la petición principal (sin entrar por ello en la subsidiaria) por Auto núm. 256/2020 de 25 junio del Juzgado de Primera Instancia n.o 1 de Valencia, que admite el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada hasta el dictado de la Sentencia, si bien el aplazamiento de las rentas que se generen a partir del mes de marzo de 2021, fecha en que comenzará la nueva temporada hotelera, se mantiene sólo en caso de que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos.

Interpuesto recurso de apelación por parte de la propiedad, ha sido desestimado por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Octava), en Auto n.o 43/2021, de 10 de febrero de 2021, en base a los siguientes argumentos:

a) Falta de apariencia de buen derecho: la propiedad alegó que no se dan los requisitos para aplicar la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus a la moratoria solicitada en el pago de la renta mínima pactada en el contrato ya que la propia previsión contractual establece una renta fija y otra variable cuyo objeto era precisamente mitigar el riesgo, lo que excluiría la aplicación de dicha doctrina. La Audiencia pone de relieve que si bien ese tipo de cláusulas convencionales había llevado al Tribunal Supremo excluir la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos «normales» del contrato, sin embargo la actual situación no es equiparable. Afirma que ni esa previsión contractual permite soslayar los gravísimos efectos de la crisis sanitaria, ni dicha cláusula (habitual en el sector) se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable, sino más bien con la finalidad de suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis cíclicas y establecer una renta arrendaticia prorrateada o prolongada a lo largo de todo el año teniendo en cuenta la duración de la temporada hotelera.

b) Como segundo motivo del recurso se alega la falta de proporcionalidad de la medida acordada ya que el auto acuerda una moratoria del 50% de la renta mínima por un período que se extendería al menos hasta el 31 de marzo de 2021, por tanto sobrepasada la vigencia de las normas que en ese momento impusieron limitaciones al desarrollo del negocio hotelero de la empresa demandante, lo que a juicio de la mercantil apelante va más allá de las previsiones del RD-Ley 15/2020 (LA LEY 5476/2020) cuyas moratorias se extendían como máximo hasta el 21 de octubre de 2020. Destaca también el hecho de que se decretara en su momento el levantamiento del estado de alarma dejando de estar vigentes las restricciones tanto a nivel de ocupación de hoteles como de la prohibición de entrada de extranjeros no residentes, hasta el punto que desde el 8 de junio de 2020 los hoteles de las Islas Baleares podían ofertar la totalidad de su habitaciones y desde el 1 de julio de 2020 los turistas europeos podían viajar libremente, todo lo cual pone de manifiesto la alegada falta de proporcionalidad. La Audiencia no ha considerado «desproporcionada la duración de la medida fijada por el Juzgado dado el contexto actual y la evolución de la pandemia en los últimos meses, máxime teniendo en cuenta que la finalización del estado de alarma no significa en absoluto que la misma haya terminado, estado de alarma que en principio finalizará el día el 9 de mayo de 2021». Además, recuerda que «las medidas cautelares son contingentes y que el art. 743 LEC (LA LEY 58/2000) admite la posibilidad de su modificación, para lo que se deben alegar y probar hechos y circunstancias que no pudieron tenerse en cuenta en el momento de su adopción o de formular oposición a las mismas, lo que es particularmente relevante en este caso» a la vista «de lo cambiante de la situación, y sobre todo, de la posibilidad de que se produzca una deseable evolución positiva en la lucha contra la pandemia».

8) Petición de suspensión, hasta la resolución de la controversia, de la facultad de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías o avales del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda; y petición de prohibición de inclusión en ficheros de morosos como el ASNEF

Admitida por Auto núm. 299/2020 de 13 agosto del Juzgado de Primera Instancia n.o 74 de Madrid. Indica que puede «suponer un evidente riesgo de insolvencia la ejecución del aval, así como la inclusión de la demandante en un fichero de morosos como consecuencia de la falta de pago de las rentas de marzo y abril, lo que impediría a la demandante acudir a la financiación externa, todo lo cual se pone de manifiesto en el dictamen pericial aportado por la solicitante. Tales circunstancias, de producirse, pondrían en riesgo el resultado del pleito, obligando a la demandante al cierre, riesgo que se presenta como evidente si se tiene en cuenta la comunicación de la demandada reclamando el pago y anunciando la ejecución del aval y la inclusión de la demandante en el registro de morosos, lo que determina además que se aprecie la concurrencia de razones de urgencia para acordar 1a adopción de la medida sin la previa audiencia de la parte demandada».

Similar petición fue admitida por Auto núm. 262/2020 de 6 octubre del Juzgado de Primera Instancia n.o 1 de San Sebastián, si bien advierte que la duración de las medidas cautelares no puede/debe ser hasta que se resuelva la citada controversia mediante sentencia firme, pues habrá de estarse a lo dispuesto en el art.731 de la LEC. (LA LEY 58/2000)

9) Petición de prohibición o suspensión temporal de la facultad de la parte arrendadora de reclamar, en vía extrajudicial o judicial, la ejecución de la garantía (aval a primer requerimiento); subsidiariamente a la anterior, el embargo preventivo del crédito que la parte arrendadora ostenta frente a la entidad bancaria garante por mor de la garantía y, en su caso, de los importes ya entregados, que deberán ser consignados en la cuenta del Juzgado; y subsidiariamente a la anterior, ordenar la entrega preventiva y desposesión de la garantía, cuyo original deberá ser entregado por la parte solicitada al Juzgado donde se conservará en custodia durante la duración del procedimiento principal y mientras se mantenga la medida cautelar.

Aceptada por Auto 55/2020, de 15 julio, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.o 2 de El Prat de Llobregat. Ante una hipotética ejecución del aval, en el Auto se indica que «la parte solicitante sostiene que se situaría en una situación patrimonial precaria, que obligaría a reclamar posteriormente tales cantidades; le generaría una sobrecarga económica al no poder disponer de dicha garantía; afectaría a la imagen de la sociedad como incumplidora de sus obligaciones y generaría un riesgo de descapitalización». Y Juzgado mantiene que «Efectivamente, debe tenerse en cuenta que la inmediata ejecución del aval perjudicaría a la demandada al pasar a ser deudora de la avalista, que muy probablemente le reclamaría el pago de dicha cantidad con los gastos e intereses correspondientes, obligando posteriormente a (…) reclamar (…) la restitución del importe que considera cobrado indebidamente».

10) Petición de suspensión de la obligación del pago de las rentas y parte proporcional del IBI devengadas desde febrero de 2021 y durante el tiempo en que la actividad deportiva en gimnasio siga suspendida por las Autoridades, y reducción de la renta solicitada en un 40% desde que se permita la reapertura del gimnasio y el inicio de la actividad deportiva en el mismo.

Aceptada por Auto 26/2021, de 9 febrero, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Palencia, en un asunto en el que la defensa de la parte arrendataria ha estado a cargo del despacho Fernández y Simón Abogados, socio en Palencia de nuestra firma Hispajuris. En el Auto se explica que es un hecho notorio la situación extraordinaria e imprevisible, que se está alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas, no pudiendo gozar la arrendataria de la plena disposición del uso del local con la consiguiente disminución de ingresos, poniendo de manifiesto expresamente que “la regulación establecida en el Real Decreto Ley 35/2020 (LA LEY 25604/2020) no es obstáculo para adoptar medidas cautelares que garanticen la posible efectividad de la sentencia estimatoria de las pretensiones ejercitadas por la parte arrendataria”.

En cuanto a las sentencias dictadas resolviendo las demandas principales, hasta la fecha sólo tenemos constancia de dos.

La primera es la sentencia 94/2020, de 11 agosto, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.o 2 de Cáceres. Esta sentencia tiene su origen en una demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas vencidas, a la que la entidad demandada formulo oposición alegando que tras decretarse el estado de alarma el 14 de marzo, cerró el negocio, estando ante un supuesto de fuerza mayor que exoneraría al arrendatario del pago de la renta, y que se habría alterado el equilibrio económico del contrato, por la situación antes descrita, por lo que no se habría producido un impago. La sentencia declara que «no puede entenderse que concurra una causa de fuerza mayor que exonere a la mercantil demandada de la obligación de pagar la renta». Pero sí acepta que «el cierre forzoso de los negocios al público acordado por el Gobierno al declarar el Estado de Alarma frustra la finalidad económica primordial del contrato, que es la venta al público de ropa y complementos en el establecimiento arrendado, quebrando la conmutatividad del contrato, al romper el equilibrio entre las prestaciones, pues para la mercantil arrendataria la posesión del local ya no tiene el valor económico que tenía al concluir el contrato».

Y por ello, señala que «resulta necesario reequilibrar tal equivalencia, y, con tal finalidad hemos de considerar que, por una parte, el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio, y que si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del mismo sí ha proporcionado algunas ventajas al arrendatario, que ha conservado mercancías y distintos enseres en dicho local, ha podido utilizarlo si así lo hubiera entendido preciso, para desarrollar su trabajo de oficina, que ha conservado su cartelería, rótulos e imagen exterior, lo que supone una forma de publicidad frente a potenciales clientes futuros: en definitiva, le ha reportado una utilidad, que debe remunerarse, sin que, como se pretende, la consecución del equilibrio sólo pueda conseguirse eximiendo al arrendatario del pago de la renta, exención que desequilibraría de nuevo la posición de las partes, al hacer recaer únicamente sobre el arrendador las consecuencias de la situación excepcional que se ha vivido al liberar por completo al arrendatario de su principal obligación»

En busca de ese reequilibrio, en primer término estima la acción de desahucio ejercitada, dado que se ha producido un incumplimiento contractual que tiene como consecuencia la resolución del contrato: ni siquiera se había pagado la renta correspondiente a los 13 primeros días del mes de marzo, ni cantidad alguna correspondiente a la de abril, a la de mayo, a pesar de que a partir del 11 de mayo podían reabrir los comercios minoristas en ese lugar, ni la de junio, a pesar de que el 21 de junio finalizó el estado de alarma, ni tampoco consta pagada la de julio; también había dejado de pagar los suministros que se reclamaban, cuyo pago le correspondía; y tampoco consta que tomara la iniciativa dirigiéndose al arrendador en solicitud de una moratoria, un aplazamiento o una rebaja en la renta. Y en segundo lugar, en cuanto a las cantidades adeudadas, opta por reducir la cantidad de la renta a percibir por la parte arrendadora. Respecto a la cuantía, indica que «La parte demandada no ha aportado datos de disminución de ingresos o de ventas sobre los que pueda basarse el cálculo a realizar, en la línea del art. 3 del Real Decreto 15/2020, por lo que, prudencialmente, se va a reducir a un 25% de la renta pactada durante el tiempo que tuvo que cerrar el local como consecuencia de la declaración del estado de alarma, es decir, hasta el 11 de mayo, y a un 40 % hasta la finalización del estado de alarma, valorando las dificultades que existieron para que el público acudiera a realizar compras en el local».

La segunda sentencia de la que tenemos constancia, es la sentencia núm. 1/2021, de 8 enero, del Juzgado de Primera Instancia n.o 20 de Barcelona. Este procedimiento sí tiene su origen en una demanda en la que es el arrendatario quien solicita que se declare que «se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora»; y en consecuencia se reduzca la renta a pagar desde el 1 de abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021, o en su defecto, que se resuelva el contrato con efectos 15 de marzo, con devolución de las cantidades percibidas desde entonces, y sin indemnización por dicha resolución.

Dado que en ese caso el arrendador era un «gran tenedor», lo primero que se planteó era si la previsión legal existente para esos casos (RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020)) impedía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, considerando el Juzgado que «el RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio», exponiendo diferentes argumentos al respecto, concluyendo que en su opinión «la interpretación más adecuada de dicho RDLey 15/2020 (LA LEY 5476/2020) es que las consecuencias que fija no son excluyentes de otras modificaciones, sino que es una alteración del contrato que se puede aplicar por mor de la cláusula rebus sic stantibus. No obstante no impide que atendiendo a las circunstancias del caso se puede solicitar otra consecuencia diferente, como realiza el actor, en aplicación de la citada cláusula. La medida de establecer una moratoria en el contrato puede ser suficiente en determinados contratos para conseguir el equilibrio en las prestaciones pero puede no serlo en otros».

En la sentencia se comprueba el cumplimiento de los requisitos que viene exigiendo el Tribunal Supremo para aplicar la cláusula rebus sic stantibus: (1) alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manea que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio; (2) que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes; (3) que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión; y (4) que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

Para analizar la posible alteración de la base del negocio respecto a lo que racionalmente se podía pretender, se basa en informe pericial de la actora y en pericial judicial solicitada por la demandada, de los que se infiere que en efecto se pasa de tener beneficios netos, mientras que de enero a septiembre de 2020, contando como gasto el importe íntegro de la renta aunque se ha abonado solo el 50%, se han producido unas pérdidas superiores incluso a aquellos beneficios de años anteriores.

La parte demandada manifestó que si las pérdidas son tales, puede resolver el contrato, siendo ésta otra manera de reducir la onerosidad. El Juzgado indica que «Sin perjuicio de que objetivamente se pudiera entender así, lo cierto es que al ser un contrato de industria, hay otros gastos ligados al contrato que van más allá del arrendamiento y que, seguramente se tienen que seguir abonando aunque el contrato se haya extinguido como puede ser los salarios de los empleados, la seguridad social, el seguro o aquellas inversiones iniciales que se hayan realizado, por lo que si el arrendatario considera adecuado mantener el contrato por los beneficios que algún mes puede obtener como ha sido en septiembre, entiendo que debe primar esta decisión que implica igualmente el mantenimiento de otros contratos relacionados. Por otro lado, el arrendatario no ha manifestado por qué la resolución del contrato le podría ser más favorable que la reducción de la renta o por qué dicha resolución sería más equitativa. A falta de estas explicaciones entiendo que esta decisión que propone la arrendataria tampoco perjudica al arrendador ya que si se resuelve el contrato no se obtendría ninguna penalización porque en los mismos no hay ninguna penalización prevista salvo que el arrendatario se mantenga en la posesión de los inmuebles más allá del 31 de marzo y le sería bastante complicado arrendar como piso turístico o de temporada estos inmuebles ya fuese él directamente o mediante otro contrato de arrendamiento». Y en razón a lo expuesto, concluye que considera «que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil actora».


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