Responsabilidad por filtraciones y humedades causadas por okupas

El problema de la ocupación 

La ocupación ilegal de inmuebles junto con los inquilinos morosos es un problema que se ha venido incrementando en los últimos años y es uno de los principales motivos de preocupación de la sociedad. El principal afectado, en estos casos, es el propietario de la vivienda ocupada, sin embargo, es un problema que puede extenderse a la Comunidad de Propietarios y/o los vecinos. 

En este artículo se pretende analizar distintas cuestiones relacionadas con la responsabilidad civil en siniestros por filtraciones en los que el causante sea un okupa o bien la causa del siniestro se encuentre en una vivienda ocupada, pero sin que el okupa sea el causante del daño.

Aunque el objeto de este artículo no es analizar las diferencias entre un okupa y un moroso, es importante distinguirlos, el primero accede al piso a través de la formalización de un contrato de alquiler, dejando de pagar las rentas pactadas en el mismo, mientras que el okupa entra en la vivienda y se establece en esta sin el consentimiento del propietario. La cuestión no es baladí, de cara a las acciones que pueda ejercitar el propietario frente al inquilino moroso, su identificación de cara a dirigir la posible demanda o la localización de bienes.

Daños por agua ocasionados por ocupas en viviendas y comunidades

Los daños más habituales en una comunidad de propietarios son los causados por agua, filtraciones o humedades, que pueden tener origen en elementos comunitarios o en elementos privativos, pero en cualquier caso la ocupación de una vivienda puede resultar un importante inconveniente para los vecinos a la hora de dar solución a este tipo de siniestros.

En el ámbito de las Comunidades de Propietarios, es frecuente que se produzcan daños por aguas, que pueden tener su origen tanto en elementos comunes como privativos. Si el origen de las filtraciones se encuentra en una vivienda ocupada ilegalmente, pueden darse dos situaciones distintas que el causante sea el okupa (ejemplo grifo abierto inundando la vivienda y filtrando a elementos comunes y/o privativos) o que el origen sea el mal estado o desgaste de elementos de la vivienda haciéndose un uso adecuado de las instalaciones.

¿Quién responde por los daños causados por un okupa?

En el supuesto de que el okupa sea causante directo del daño (siguiendo el ejemplo de las filtraciones causadas por un grifo abierto) la responsabilidad aparentemente debe ser de quien la causa, en este caso, el okupa, aunque, lo cierto es que no existe un criterio jurisprudencial uniforme. 

La jurisprudencia ha entendido que en estos casos también resulta responsable de los daños el propietario de la vivienda, al considerar que los terceros ajenos a la relación de la propiedad no tienen por qué soportar las consecuencias de la ocupación ilegal. Incluso, un sector de la jurisprudencia que considera que no puede imputarse a la propiedad la responsabilidad en estos casos, exige a los propietarios no ocupantes que prueben que actuaron con diligencia para evitar el daño. 

A los propietarios les resulta exigible el mantenimiento del buen estado de su vivienda para evitar causar daños a elementos comunes o privativos, conforme tiene establecido la Ley de Propiedad Horizontal. De modo, que de acreditarse que existe una pasividad por el propietario respecto a la ocupación (suele ocurrir en viviendas propiedad de entidades bancarias) también serán considerado responsable el propietario de la vivienda, sin perjuicio del derecho de este último a repetir contra los ocupantes ilegales si los daños tienen origen en su conducta. 

Cuestión que debe ser tenida en cuenta tanto por los perjudicados para considerar frente a quién exigir responsabilidad, como por los propietarios de viviendas ocupadas, quienes, además de soportar la ocupación de la vivienda, deben procurar actuar de forma diligente para evitar su responsabilidad en estos casos. No obstante, si un propietario ha iniciado las acciones correspondientes para la recuperación de su vivienda, debe entenderse que es prueba suficiente de que está actuando con la debida diligencia. 

Por otro lado, cuando el origen de las filtraciones se encuentra relacionado con el desgaste o defecto de un elemento privativo, como puede ser la rotura de una tubería por antigüedad, la responsabilidad se entiende del propietario, con independencia de que la vivienda se encuentre o no ocupada ilegalmente, en estos casos si la vivienda ocupada tiene un seguro de hogar, lo habitual es que la póliza de cobertura a la responsabilidad civil frente a terceros, es decir, se haría cargo de los daños causados al perjudicado, pero no en la reparación de la causa, cuestión que habría que analizar al caso concreto, pues la ocupación de la vivienda podría llegar a considerarse una agravación del riesgo. 

¿Cómo actuar si eres perjudicado por un okupa en la comunidad?

El primer problema, surge ante la imposibilidad de acceso a la vivienda para localizar el origen de las filtraciones. La localización de la causa se hace imprescindible para que la acción prospere, pues el demandante perjudicado debe acreditar cuál es el origen. Problema que será constante, pues en caso de obtener una sentencia que obligue a la reparación de la causa, si no hay colaboración del ocupante, el acceso a la vivienda vuelve a ser necesario para ejecutar la reparación de la causa. 

• Además de lo expuesto anteriormente, con la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se hará necesario el ofrecimiento de un MASC (Medio Adecuado de Solución de Conflictos) frente a quien pretenda plantearse la demanda, bien el propietario o bien el ocupa, lo que sin duda en la mayoría de los casos será imposible siquiera notificar el ofrecimiento por lo que habrá que esperar el plazo de un mes desde el intento de ofrecimiento para la interposición de la correspondiente demanda. 

Cómo actuar si eres perjudicado o propietario de la vivienda ocupada que causa los daños

En el caso de los propietarios es recomendable la actuación inmediata frente a la ocupación, es lógico que se actúe frente a la ocupación, sin embargo en el caso de inmuebles propiedad de bancos no es práctica habitual que se intervenga de una forma inmediata. 

El propietario de la vivienda, para eximir su responsabilidad, deberá acreditar:

a) La propiedad no está en posesión de la vivienda;

b) Ésta se encuentra ocupada ilegalmente; 

c) Comportamiento diligente del propietario para recobrar la posesión 

Cuando se trata de perjudicados lo recomendable es comunicar de inmediato los daños al propietario de la vivienda, en caso de ser conocido, también resulta recomendable comunicarlo a la Comunidad de Propietarios, así como a la aseguradora del perjudicado. 

Tanto en caso de propietarios como perjudicados, en caso de daños por filtraciones es fundamental recopilar pruebas, intentar una solución extrajudicial y si es necesario, acudir a los tribunales. Cuando además se da la circunstancia de que el origen se encuentra en una vivienda ocupada, contar con el asesoramiento de un abogado especializado puede ser clave para garantizar una reclamación efectiva, para ello puede, puede consultar al equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga de Hispacolex Servicios Jurídicos que resolverá sus dudas.

  Cecilia Garcí­a Gutiérrez - HispaColex

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