Angel Navarro Castellón - HispaColex
La tácita reconducción en los contratos de arrendamiento ¿En qué consiste y cómo opera?
En muchas ocasiones nos preguntamos qué sucede con aquellos contratos de arrendamiento (ya sean de vivienda o de local de negocio) en los que se cumple con la duración pactada, si bien el inquilino continúa permaneciendo en el inmueble sin oposición por parte del propietario. La respuesta nos la ofrece el Código Civil a través de una figura jurídica conocida como la “tácita reconducción”
En concreto, el artículo 1.566 del Código Civil viene a establecer que: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.» Esto es, que si transcurrida la duración pactada en el arrendamiento, el arrendatario permanece 15 días en el inmueble sin que haya habido oposición por el arrendador, se considerará que el contrato ha entrado en tácita reconducción, pudiendo continuar el inquilino en el inmueble por el plazo que determinaremos a continuación.
Hay que tener presente, como viene reconociendo la jurisprudencia, que la tácita reconducción no se trata estrictamente de una prórroga del contrato como tal, sino que origina un nuevo contrato de arrendamiento perfeccionado por el consentimiento tácito del arrendador y arrendatario, de ahí su nombre, de tal forma que si se dan las circunstancias contenidas en el artículo comentado se daría por finalizado el contrato primitivo, y el nuevo contrato “tácito” mantendría el clausulado anterior, salvo en lo que respecta al plazo de duración.
Para determinar la duración del nuevo contrato por tácita reconducción, y tal y como prevé el artículo 1.581 del Código Civil, habrá que estar al plazo en el que se haya fijado la renta, independientemente de la forma de pago que se haya pactado. Por ello, si en el contrato originario se pactó una renta anual (aunque la forma de pago sea mensual) la tácita reconducción será por un año. Si se fijó una renta mensual, la duración será mensual, y así sucesivamente.
En virtud de lo comentado, para que esta figura opere, deberán concurrir los siguientes requisitos de forma acumulativa:
1º Vencimiento de la duración pactada por contrato, incluyendo posibles prórrogas.
2º Permanencia del arrendatario en el inmueble durante, al menos, quince días a contar desde la fecha de vencimiento.
3º Aquiescencia del arrendador, esto es que el propietario debe mostrar una actitud pasiva o de consentimiento tácito.
4ºAusencia de requerimiento previo por parte del propietario.
Si por el contrario el arrendador ha comunicado al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato antes de que transcurran los quince días indicados, no habrá en ningún caso lugar a la reconducción.
En este sentido conviene aclarar que el pago de la renta por el arrendatario no siempre implica reconducción del contrato. Si el arrendador ha requerido al inquilino para que desaloje el inmueble, el hecho de que acepte el pago de la renta posterior al vencimiento no debe interpretarse como un consentimiento tácito para el nuevo contrato, sino que ha de considerarse como una mera contraprestación y/o indemnización por la ocupación indebida del inmueble.
En cuanto a la actualización de la renta en los supuestos de tácita reconducción entendemos que cabría su aplicación siempre que conste pactado en el contrato originario, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por último, y si en el contrato originario se pactaron garantías (como pudiera ser un aval) en este caso sí que se extinguirían dichas garantías, salvo que entre las partes se pacte de forma expresa mantener las mismas.
En definitiva, la tácita reconducción es una figura que viene a regular la nueva duración de los contratos de arrendamiento vencidos, en los que no ha mediado entre las partes comunicación alguna, permitiendo en todo caso a las mismas la continuación del arriendo de forma tácita hasta que se produzca la denuncia del contrato.
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