Alba Manjón Carrasco
Obligaciones del arrendador si la vivienda queda inhabitable por terremoto
El pasado 15 de agosto de 2026, la ciudad de Granada y sus alrededores se vieron sorprendidos por una serie de movimientos sísmicos que, durante semanas, han generado una comprensible alarma en la provincia.
Más allá del impacto personal y emocional que acarrean estos seísmos, surge una gran incertidumbre económica y legal al comprobar la aparición de grietas y daños en los inmuebles. Esta situación afecta especialmente a propietarios e inquilinos que se preguntan: ¿quién debe hacerse cargo de las reparaciones?, ¿qué derechos tiene el arrendatario?, ¿qué responsabilidades asume el arrendador?
Por regla general, los terremotos y catástrofes naturales son supuestos de fuerza mayor que, salvo excepciones poco usuales, no suelen estar contemplados de forma explícita en los contratos de arrendamiento habituales. Sin embargo, la legislación sí prevé pautas claras de actuación para estos escenarios.
Centrándonos en los casos de daños graves que hacen la vivienda inhabitable de forma temporal, resulta de aplicación lo estipulado en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dice que, si para garantizar la seguridad y habitabilidad de la vivienda es necesario realizar obras que impidan al inquilino seguir residiendo en ella, el arrendatario tiene la facultad de elegir entre dos opciones: suspender temporalmente el contrato o solicitar la resolución del mismo sin posible indemnización para el propietario.
Es decir, la ley es tajante en este aspecto, el propietario tiene la obligación de realizar las obras necesarias para garantizar la seguridad de la vivienda y, el inquilino puede elegir a su voluntad entre las dos facultades identificadas. Ahora bien, la resolución del contrato sin indemnizaciones es clara pero ¿qué supone la suspensión temporal del arrendamiento?.
En este sentido, cuando el arrendatario opta por suspender el contrato de arrendamiento, se suspende el plazo contractual y el inquilino deja de pagar la renta mientras duren las obras. Eso sí, según la jurisprudencia, el inquilino debe restituir provisionalmente las llaves al propietario para evitar un enriquecimiento injusto. Incidir en que esto mismo aplica también a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda.
Aclarado lo anterior, ¿tiene el arrendador obligación de realojo?. Definitivamente no, el propietario del inmueble no tiene obligación legal de realojar al inquilino ni de abonar los gastos de estancia en un hotel u otra vivienda derivados de la causa de fuerza mayor. La obligación del arrendador se limita exclusivamente a la reparación del inmueble. Precisamente por ello, la ley concede al inquilino la libertad de decidir si prefiere esperar a la reparación (suspensión) o rescindir el contrato para buscar otra alternativa.
Dicho esto, ¿cómo debemos proceder?. Sin perjuicio de las pautas a seguir con los seguros de las viviendas, para lo cual aconsejamos revisar las publicaciones realizadas por HispaColex al respecto. En primer lugar, debemos contactar con el propietario e informarle de los daños apreciados para que éste junto a un perito o técnico cualificado inspeccione la vivienda y pueda determinar las reparaciones necesarias. Una vez ese primer paso y determinadas las obras de reparación que deberán llevarse a cabo, el inquilino debe comunicar formalmente al propietario la facultad que decide ejercitar. Por último, ambas partes deben firmar un documento formal donde quede reflejada la suspensión del contrato y entrega de llaves o, en su defecto, la resolución del arrendamiento sin penalización.
Ante situaciones extraordinarias como esta, contar con un respaldo jurídico adecuado evita conflictos futuros. En HISPACOLEX contamos con una amplia experiencia en el sector inmobiliario y arrendamientos. Acompañamos tanto a arrendadores como a arrendatarios en la revisión de contratos, redacción de acuerdos formales de suspensión o resolución y en la defensa de sus intereses conforme a las circunstancias específicas de cada caso.
Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario