Uso, mantenimiento y conflictos de terrazas en comunidades de propietarios

Las terrazas, balcones y patios son, con mucha frecuencia, uno de los principales focos de conflicto en las comunidades de propietarios. ¿Son privadas o comunitarias? ¿Quién es responsable de las humedades? ¿Se pueden cerrar? Para responder a estas preguntas es fundamental entender cómo las regula la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil.

Terrazas: ¿privativas o comunitarias?

Como norma general, el artículo 396 del Código Civil establece que las terrazas y balcones son elementos comunes del edificio, salvo que el título constitutivo o los estatutos de la comunidad indiquen expresamente lo contrario.

Esto significa que, aunque una terraza esté vinculada al uso exclusivo de una vivienda —como ocurre habitualmente en áticos o bajos con patio—, no deja de ser un elemento común. Simplemente, su uso se atribuye a un propietario concreto.

Aquí aparece una figura muy habitual: el elemento común de uso privativo. En estos casos, el propietario puede disfrutar de la terraza de forma exclusiva, pero la titularidad sigue siendo de la comunidad de vecinos.

Para que una terraza pase a ser completamente privativa (no solo de uso exclusivo), es necesario el acuerdo unánime de la comunidad, que debe aprobarse en junta y formalizarse en escritura pública.

Tipos de terrazas en una comunidad

En la práctica, podemos distinguir dos situaciones:

• Terrazas de uso comunitario, a las que pueden acceder todos los vecinos.
• Terrazas o patios comunitarios de uso privativo, cuyo disfrute corresponde solo a uno o varios propietarios por disposición del título constitutivo.

Esta diferencia es clave, especialmente cuando surgen dudas sobre el mantenimiento, las obras o la responsabilidad por daños.

¿Quién se encarga del mantenimiento y las reparaciones?

La jurisprudencia reciente, como la Sentencia del Tribunal Supremo 80/2024, de 23 de enero, ha reforzado un criterio ya consolidado:

• El propietario con uso privativo debe encargarse del mantenimiento ordinario, la limpieza y las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la terraza.
• La comunidad de propietarios es responsable de las reparaciones estructurales, la impermeabilización y todo aquello que afecte a la seguridad, estabilidad o estanqueidad del edificio.

En la práctica, esto implica que:

• Si una filtración se produce por falta de limpieza o mantenimiento del usuario, será este quien asuma los daños.
• Si el origen del problema está en un defecto estructural o en la impermeabilización de la cubierta, los costes corresponden a la comunidad.

¿Se puede cerrar una terraza o hacer obras?

Otra fuente habitual de conflictos es la realización de obras. La Ley de Propiedad Horizontal es clara: cualquier modificación que altere la estética, el cerramiento o la configuración de la terraza requiere autorización previa de la comunidad de propietarios.

Esto incluye, entre otras actuaciones:

• Cerramientos de terrazas.
• Instalación de toldos o pérgolas.
• Obras que puedan afectar a la estructura o a la seguridad del edificio.

Además, siempre debe cumplirse la normativa municipal, ya que muchos ayuntamientos regulan expresamente el diseño y uso de terrazas y balcones.

Acceso a la terraza para obras comunitarias

Aunque el uso sea privativo, la ley impone una servidumbre a favor de la comunidad. Esto significa que el propietario debe permitir el acceso a su terraza cuando sea necesario para realizar obras comunes, como reparaciones de fachadas, cubiertas o instalaciones.

Este deber busca un equilibrio entre el derecho de uso exclusivo y la obligación de conservar el edificio en buen estado.

La importancia de unos estatutos claros

Para evitar conflictos y malentendidos, es fundamental que las comunidades revisen periódicamente sus estatutos y el título constitutivo, asegurándose de que reflejan correctamente la realidad del edificio y el régimen de uso de las terrazas.

Un buen asesoramiento jurídico puede prevenir problemas, evitar litigios innecesarios y favorecer una convivencia más tranquila entre vecinos.

  Alejandro Díaz Torres

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