Artículos doctrinales

04/10/2019

Criterios del Tribunal Supremo ante la cláusula de vencimiento anticipado reputada nula.

Sección La Clave: Criterios del tribunal supremo ante la cláusula de vencimiento anticipado reputada nula, Mercedes Rull García, publicada en la Revista nº 61 de la Gaceta Jurídica de la Empresa Andaluza.

Descargar aquí el pdf íntegro de La Gaceta Jurídica nº 61 en la que se encuentra publicado este artículo.


Tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo, somos muchos los juristas que estábamos a la espera de que nuestro Tribunal Supremo se pronunciara sobre los efectos de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado contenida en las escrituras de préstamo hipotecario.

Finalmente el pasado 11 de Septiembre recayó la tan ansiada resolución (Sentencia 463/2019) si bien la misma no ha dejado indiferente a nadie dado que de nuevo vuelve a dejar luces y sombras.

El pleno de la Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato a cambio de una garantía eficaz en caso de impago. De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa, por ello considera que podría sustituirse la cláusula anuladapor la aplicación del artículo 693.2 de la LEC, pero no en su interpretación literal, sino que serán los tribunales los que deberán valorar en el caso concreto  si el vencimiento anticipado está justificado en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.

Para dicha valoración, nuestro alto Tribunal recomienda tomar como punto orientativoel artículo 24 de la Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), el cual faculta a dar por vencido anticipadamente el préstamo si los impagos son, al menos, de 12 mensualidades (o el 3% del capital prestado) si es dentro de la mitad de la duración del préstamo, o de 15 mensualidades (o el 7% del total), si es dentro de la segunda mitad.

Por último, la Sala facilita las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido la entrega de la posesión:

1.- Los procedimientos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual nula, deberían ser sobreseídos.

2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.

3.- Las ejecuciones posteriores a dicha fecha, en el caso de que el incumplimiento reúna la gravedad prevista en el referido precepto, podrán continuar su tramitación.

Asimismo, y como cuestión más controvertida, añade que el sobreseimiento no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Habrá que ver, por tanto, si esta sentencia supone un punto y final en este asunto, o, como parece, solamente un punto y seguido.


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