Angel Navarro Castellón - HispaColex
Ley de Vivienda: ¿Un cambio de paradigma o una medida insuficiente?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha generado una notable controversia desde su entrada en vigor hace casi dos años. Su articulado y las medidas que contempla han sido objeto de críticas y debate, planteando interrogantes sobre su efectividad y las consecuencias en el mercado inmobiliario. La cuestión central es si, tras este periodo, se han cumplido los objetivos de «protección del derecho a acceder a una vivienda digna» y de facilitar el acceso a la vivienda a personas con dificultades y colectivos vulnerables.
Como es bien sabido, y entre todos los cambios y limitaciones promulgados por la mencionada Ley, que no son pocos, hay algunas medidas que han resultado especialmente controvertidas, como la limitación en el importe de la renta en los arrendamientos de vivienda habitual, o las prórrogas extraordinarias previstas en los propios arrendamientos.
En cuanto a las rentas, la ley establece que, en zonas de mercado residencial tensionado, el precio del alquiler no puede exceder la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años. Además, si el arrendador es considerado un «gran tenedor», la renta no puede superar el límite máximo de precio aplicable en la zona. Esta medida busca contener la escalada de precios en áreas donde la demanda supera significativamente la oferta.
Respecto a las prórrogas de los contratos, la ley otorga al arrendatario en situación de vulnerabilidad social y económica el derecho a una prórroga extraordinaria de un año, obligatoria para el arrendador, una vez finalizada la duración máxima legal del contrato. En zonas de mercado residencial tensionado, esta prórroga puede extenderse hasta tres años.
Sin embargo, la aplicación efectiva de estas medidas se ha visto limitada, ya que hasta el momento solo dos Comunidades Autónomas, Cataluña y el País Vasco, han declarado municipios como zonas de mercado residencial tensionado. Por lo tanto, el impacto de la ley se circunscribe principalmente a estas regiones.
Como compensación para los arrendadores, la Ley de Vivienda contempla beneficios fiscales para aquellos que suscriban contratos de arrendamiento a partir de su entrada en vigor, a través de modificaciones en la Ley de IRPF.
Adicionalmente, el Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, ha extendido la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2025, una medida que impacta directamente en la relación entre arrendadores y arrendatarios.
Las consecuencias de la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario son objeto de debate. Las medidas legislativas adoptadas han generado desconfianza en los arrendadores, lo que ha provocado una disminución de la oferta de alquiler y un consiguiente aumento de los precios, que han alcanzado niveles históricos en ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga. Se prevé que los precios sigan incrementándose.
Ante este panorama, los propietarios han explorado alternativas como los contratos de arrendamiento de temporada o de habitaciones, que no están sujetos a las restricciones de la Ley de Vivienda. Sin embargo, esta práctica plantea el riesgo de contratos de arrendamiento de vivienda «encubiertos«, que podrían derivar en litigios judiciales.
El Gobierno ha anunciado su intención de regular de forma más detallada los contratos de arrendamiento de temporada, de habitaciones y de alquiler turístico.
Finalmente, el Tribunal Constitucional ha emitido fallos sobre varios recursos de inconstitucionalidad presentados contra la Ley de Vivienda. Si bien ha validado aspectos clave de la ley, ha declarado inconstitucionales ciertos preceptos, relacionados con la vivienda protegida (artículo 16), el correspondiente a la información que deben suministrar los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado (artículo 19.3), el concepto finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda (artículo 27.1) o las circunstancias que deben acreditar los grandes tenedores respecto a la concurrencia de vulnerabilidad o no de los arrendatarios y posterior procedimiento de conciliación o intermediación con carácter previo a la interposición de la demanda de desahucio (artículos 439 apartados 6 c) y 7, y 655 bis.1 y 2 de la LEC).
En resumen, la Ley de Vivienda ha generado un impacto significativo en el mercado inmobiliario español, con consecuencias que aún están en desarrollo y evaluación. La regulación efectiva del mercado inmobiliario en España aún requiere un mayor desarrollo.