¿Conoces los pasos a seguir en la compraventa de una vivienda entre particulares?

La compra de una vivienda es una operación que, en muchos casos, sólo se afronta una vez en la vida. Generalmente, supone una inversión importante y, como es lógico, no está exenta de riesgos.

Como en la mayoría de negocios jurídicos, hay tantos tipos de compraventa como tipos de inmuebles y situaciones personales. Podemos encontrarnos, por ejemplo, con compraventas “sobre plano”, es decir, de inmuebles que aun no han sido construidos; compraventa de viviendas de segunda mano, de locales comerciales, de complejos inmobiliarios, para inversión o para constituir vivienda habitual. Por ello, cada caso requerirá unos procedimientos y análisis distintos para evitar futuros problemas que pudieran surgir por una mala tramitación de la compra.

Atendiendo a tan amplia variedad, vamos a focalizar nuestro análisis sobre la operación más habitual de todas las anteriores. La compra de una vivienda entre particulares.

Pero, para empezar ¿qué entendemos por compraventa?

La compra de una vivienda se da cuando dos personas acuerdan transmitir la propiedad de un inmueble determinado a cambio de un precio y en unas condiciones particulares. Así, desde el mismo momento en el que existe acuerdo sobre estos extremos, podríamos estar hablando de que existe un contrato de compraventa, ya que nuestro Código Civil no establece una forma específica para la existencia del contrato. Sin embargo, en la práctica esta operación es algo más dilatada y requiere, en la mayoría de los casos, algunos trámites.

El primer paso, una vez las partes han mostrado su interés en comprar y vender el inmueble, es firmar un documento de reserva. Por medio de este documento, la parte interesada abona una cantidad de dinero en concepto de señal comprometiéndose la parte vendedora a retirar el bien del mercado por un plazo determinado. Durante este plazo, el comprador podrá realizar dos labores:

• Investigación sobre el bien: conocer si éste tiene cargas, si se encuentra al corriente de impuestos y obligaciones con la comunidad de propietarios y, lo más importante, conocer si todos sus elementos son conformes a la regulación urbanística.
• Obtención de la financiación para la compra del inmueble si no se dispone de los fondos propios para ello.

En otras ocasiones, esta señal o reserva es incluida directamente en el contrato de compraventa privado, a través del conocido pacto de arras. Este contrato, que resultará vinculante para ambas partes, deberá contener todos los elementos de la compraventa. Desde la perfecta identificación de las partes y del inmueble, hasta las condiciones en las que se llevará a cabo la transmisión. Así, deberá quedar perfectamente definido el precio, la forma de pago del mismo, la asunción de los gastos que conlleva la operación y el plazo para la elevación a público del acuerdo.

Como hemos dicho antes, uno de los pactos que se incluirán en este contrato privado de compraventa es el pacto de arras. El Código Civil, en su art. 1.454 nos habla de este pacto exponiendo las consecuencias que tendría el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el caso de acordar la entrega de estas arras o señal:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Pero hemos de advertir que no siempre que se entregue una cantidad en concepto de arras entrará en juego lo expuesto en el artículo anterior. Para ello, según ha señalado en reiteradas ocasiones nuestro Tribunal Supremo, será necesario que se haga referencia expresa a que estamos ante este tipo de arras, conocidas como penitenciales. De lo contrario se entenderá que estamos ante unas arras confirmatorias que, como su propio nombre indica, se configuran como una confirmación de la voluntad del comprador, que entrega esta cantidad a cuenta del precio de la compraventa. Así, como decimos, para que entre en juego la regla contenida en el art. 1.454 del Código Civil habrá de hacerse constar de forma expresa en el contrato.

Una vez firmado este contrato de compraventa, como decimos, ya podríamos considerar realizada la compraventa, pues este será vinculante para ambas partes. Sin embargo, esto no es del todo así. En la mayoría de los casos, las partes dejan dos elementos esenciales para el momento de la elevación a público del contrato.

Estos elementos son: el pago del precio pactado y la entrega de la posesión del inmueble, comúnmente llamado entrega de llaves.

Pero, si hemos dicho que el contrato de compraventa no exige ningún tipo de formalidad, ¿por qué hemos de elevarlo a público?

La razón no es otra más que para otorgarle eficacia probatoria frente a terceros permitiendo su acceso al Registro de la Propiedad. Para ello las partes deberán comparecer ante notario y formalizar, con su intervención, el contrato de compraventa. Al igual que en el documento privado, en este se detallarán todos los aspectos relativos a la operación, dando fe el Notario de la veracidad de los mismos.

En lo que respecta a los gastos que se generen como consecuencia de la firma de la escritura el Código Civil, en su artículo 1.455, nos indica que la regla general será que el vendedor se haga cargo de los gastos del otorgamiento de la escritura y de la primera copia y el resto sea abonado por el comprador. Si bien, esta es la regla que se seguirá siempre que no exista pacto en contrario. Lo más habitual suele ser que los gastos de la notaría se abonen por mitad o que la parte compradora se haga cargo de todos ellos, con excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía, que lo abonará la parte vendedora.

Una vez tenemos la escritura recién salida de la notaría ¿qué más hay que hacer?

Seguir pagando.

Si estamos ante una compra de un inmueble de segunda mano en la que no se paga IVA, habremos de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ante el organismo correspondiente. Una vez liquidado, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad al que pertenezca el bien y proceder a la inscripción del mismo, lo que también devengará unos honorarios que habrán de abonarse por la parte compradora.

Como se puede observar, el proceso de compra de un inmueble conlleva diversos pasos que, si bien pueden parecer simples, tienen una gran importancia. De su correcta realización dependerá que la propiedad sea transmitida correctamente o que no seamos sorprendidos con sanciones de la AEAT por una incorrecta liquidación del impuesto correspondiente.

Por todo ello, para mitigar, en la medida de lo posible, los riesgos inherentes a la operación, siempre es recomendable estar asistido por  un abogado especializado en la materia.

En todo caso, para ampliar la información ofrecida o para resolver cualquier duda sobre este contenido, puede consultar con el equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga del Departamento de Derecho Civil-Mercantil de HispaColex a través de nuestro formulario de consultas online.

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  Juan de Arcos Cordoba - HispaColex

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