Angel Navarro Castellón - HispaColex
Enervar la acción de desahucio por impago de rentas y cómo evitarla
Uno de los mayores problemas con los que se encuentran los propietarios que tienen alquiladas viviendas y/o locales comerciales es el impago de las rentas devengadas por el arrendamiento y cantidades asimiladas a las mismas (suministros, gastos de comunidad, etc.), dando lugar en última instancia a un procedimiento judicial de desahucio basado en el incumplimiento de pago de las mismas, y que no siempre concluye con la resolución del contrato de arrendamiento y posterior lanzamiento en tanto en cuanto el inquilino moroso puede llegar a ponerse al día de la cantidad adeudada.
Como consecuencia de lo anterior es preciso señalar que aún en el caso de que se interponga demanda frente al arrendatario por impago, la Ley bajo determinadas condiciones permite al propio arrendatario enervar la acción de desahucio, esto es la facultad de evitar el desahucio abonando la totalidad de lo adeudado al arrendador, de tal forma que el contrato de arrendamiento continuaría vigente y el arrendatario podría seguir disfrutando de la vivienda objeto de arrendamiento. Para ello, eso sí, el arrendatario demandado deberá abonar o consignar en el Juzgado el importe adeudado hasta el momento del pago enervador en concepto de rentas y/o cantidades asimiladas a la misma en el plazo de diez días a contar desde que le fue notificada la demanda de desahucio, o incluso antes de que se le llegue a notificar la demanda, todo ello como es lógico junto con las costas judiciales devengadas en el procedimiento judicial en cuestión.
Sin perjuicio de lo comentado, la Ley prevé igualmente mecanismos a favor de los arrendadores destinados a impedir que el arrendatario pueda enervar la acción de desahucio en el procedimiento judicial, todo ello aunque con posterioridad el arrendatario proceda al abono de las rentas y cantidades pendientes en dicho procedimiento como se ha indicado.
En concreto el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la posibilidad de que el arrendador pueda requerir de pago al arrendatario a través de un modo fehaciente con una antelación de al menos 30 días a la fecha de la presentación de la correspondiente demanda, bajo apercibimiento que de no procederse al abono de la cantidad adeudada en el plazo referido se procederá a la interposición de la
correspondiente demanda de desahucio sin que en ningún caso quepa la enervación de la acción.
De esta forma, y siempre que medie un requerimiento de pago previo utilizando cualquier medio fehaciente (como puede ser un burofax, requerimiento notarial, etc.) y se interponga en su caso la correspondiente demanda de desahucio respetando el plazo de 30 días anteriormente referido, no procedería la enervación de la acción de desahucio por parte del arrendatario.
Asimismo es necesario reseñar que la posibilidad de enervar la acción de desahucio por parte del arrendatario sólo podría ejercitarse en una única ocasión, por lo que una vez enervada la acción de desahucio el arrendatario no podría volver a enervar la acción en un nuevo y futuro procedimiento judicial, agotando en todo caso esta vía. En definitiva, sólo se puede enervar en su caso una vez y bajo un mismo contrato de arrendamiento.
Para resolver cualquier duda, puedes contactar con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil, o si lo prefieres, ven a visitarnos a nuestras oficinas de Granada, Málaga o Jaén. Igualmente estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier pregunta que nos plantees a través de nuestra oficina virtual.
Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario