Angel Navarro Castellón - HispaColex
Real Decreto de “Vivienda”: Novedades y efectos
A pesar de que el pasado viernes día 2 de octubre no se pudieron validar los ya conocidos popularmente “Decretos de vivienda” por falta de apoyo parlamentario, lo cierto es que el Consejo de Ministros ha aprobado los RDL 28/2026 y 29/2026, el último de ellos con entrada en vigor el día 8 de octubre, a la espera de la posible convalidación por parte de la Diputación Permanente en los próximos días.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, viene a introducir una serie de novedades en materia de vivienda que conviene conocer, y especialmente cómo afectarán las mimas a inquilinos y propietarios. Las principales novedades son:
+ Protección del mercado de vivienda frente a la actividad especulativa:
El artículo 1 del Real Decreto-ley viene a introducir una serie de medidas contundentes para frenar la adquisición de activos residenciales. Así, se limita hasta el 31 de diciembre de 2030 que las entidades (con o sin personalidad jurídica) dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación, así como los grandes tenedores, adquieran propiedades por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, salvo determinados supuestos tasados en los que se encuentran la adquisición para su destino: a vivienda a precio asequible o social, a residencia de colectivos vulnerables, a la protección de las víctimas de violencia de género, …
+ Suspensión de desahucios y enervación de la acción.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, se suspenderán los procedimientos de desahucios de personas vulnerables cuando el demandante sea una entidad dedicada a la compra de carteras de préstamos impagados o inmuebles adjudicados. Para el resto de demandantes, la suspensión se mantendrá hasta que desaparezca la situación de vulnerabilidad y/o se ponga a disposición del arrendatario una alternativa habitacional adecuada y efectiva, con un límite de tres años desde que se acuerde la suspensión.
No obstante lo anterior, en los procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas en los que el demandado se encuentre en situación de vulnerabilidad, la Administración Pública competente tendrá un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada, y en caso contrario ésta quedará obligada a enervar la acción de desahucio abonando la deuda al arrendador, junto con las costas judiciales e intereses (si se retrasase en el pago) manteniéndose de esta forma la vigencia del contrato de arrendamiento. Si transcurriese el referido plazo de 2 meses sin solución y/o sin consignación por parte de la Administración, ésta se subrogará automáticamente en la posición deudora del inquilino, evitándose así el lanzamiento, y manteniéndose por tanto vigente el contrato de arrendamiento.
+ Arrendamiento de habitaciones y “contratos de arrendamiento de temporada”.
Bajo la nueva Ley el arrendamiento parcial de una habitación y/o estancia de una vivienda tendrá la consideración de arrendamiento de vivienda habitual, siéndole de aplicación por tanto la regulación propia de este tipo de arrendamientos.
Igualmente, y en el caso de que exista una causa justificada y acreditable de temporalidad del inquilino, podrá ser considerado el arrendamiento como de temporada, siéndole de aplicación su régimen propio. De esta forma, si no existe una causa de temporalidad acreditada, se considerará arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos a la formalización del contrato.
Por su parte, los contratos temporales deberán tener una duración superior 31 días y, por lo general, no podrán superar los 12 meses. Si la duración excediera de los 12 meses sin justificación de temporalidad, y/o se sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal consecutiva (entre las mismas partes y misma vivienda) el primero de los contratos será considerado como contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Finalmente en los contratos de arrendamiento de temporada se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato transcurrido al menos un mes desde su formalización y siempre que se preavise con un plazo de al menos 10 días, todo ello sin derecho de indemnización a favor del arrendador.
+ Duración en contratos de alquiler turístico.
Para este tipo de contratos, las administraciones competentes establecerán la duración máxima de este tipo de contratos, si bien en ningún caso podrán exceder de los 31 días.
+ Gastos e impuestos.
Los gastos de gestión inmobiliaria y/o de formalización del contrato de arrendamiento no podrá ser repercutido bajo ningún concepto o denominación al arrendatario.
Por su parte los tributos asociados a la vivienda (como el IBI) tampoco podrán imponerse a la parte arrendataria.
+ Conservación inmueble.
También se han introducido importante modificaciones en este aspecto. El arrendador, además de estar obligado de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, también está obligado a partir de ahora a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Tras la comunicación por el arrendatario, el arrendador dispondrá del plazo de 5 días para responder, y en caso contrario el arrendatario podrá realizar las reparaciones, exigiendo el importe de las mismas al arrendador o descontando su importe del precio de la renta del mes siguiente.
Asimismo, cuando existan daños o desperfectos en la vivienda, el arrendatario podrá requerir al arrendador la reparación previo presupuesto, y éste dispondrá de un plazo de 15 días para aceptar presupuesto, proponer reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación. Transcurrido dicho plazo sin respuesta o negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de rentas futuras.
+ Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto)
Finalmente, la Ley prevé a favor del arrendatario un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble en caso de venta del mismo, con los correspondientes derechos de tanteo y de retracto bajo las condiciones expresamente previstas.
Básicamente en materia civil estas son las principales novedades que se plantean en el nuevo “Decreto de Vivienda” sin perjuicio de que como hemos indicado, y a pesar de entrar en vigor, estaría aún pendiente de convalidación por la Diputación Permanente en los próximos días.
En cualquier caso, y para resolver cualquier cuestión adicional, puedes contactar con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil y arrendamientos, o si lo prefieres, puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas de Granada, Málaga o Jaén. Igualmente estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier pregunta que nos plantees a través de nuestra oficina virtual.
Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario