Derecho Civil-Mercantil

23/12/2020

Medidas extraordinarias en materia de arrendamientos de locales de negocio adoptadas en el RD 35/2020, de 22 de diciembre


Con fecha 23 de diciembre de 2020 se ha publicado en el BOE el R.D.L. 35/2020, de 22 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hotelería y el comercio y en materia tributaria. Esta norma entra en vigor el día 24 de diciembre de 2020 y pretende poner en marcha un conjunto de medidas para apoyar a algunos de los sectores más perjudicados por la crisis sanitaria derivada del SARS-CoV-2, como es el sector turístico, hostelería y comercio.

Entre las medidas acordadas, el capítulo primero está dedicado a los arrendamientos de locales de negocio. Según la exposición de motivos del R.D.L. 35/2020, se trata de medidas dirigidas a reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos, consecuencia de su falta o disminución de ingresos y ante la falta de una respuesta concreta para estas situaciones en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos o en el Código Civil. No obstante, la exposición de motivos aclara que va a primar lo que ya hubiesen acordado voluntariamente el arrendador y arrendatario, de tal forma que las medidas se aplicarán en los casos en los que no existan pactos entre particulares. De hecho, el artículo 1.1 comienza diciendo literalmente “En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma …”, lo que implica que las medidas no se puedan adoptar si ya existe ese acuerdo previo. Sólo cabe una excepción, prevista en el aparado cuarto del mismo artículo, en concreto el supuesto en el que el acuerdo entre las partes sólo contemple reducción de renta o moratoria para una parte período de tiempo que comprende la declaración del nuevo estado de alarma aprobado por R.D. 926/2020, o sus prórrogas, y cuatro meses posteriores a su finalización; en estos casos, donde el acuerdo está previsto para un período de tiempo inferior a la duración del estado de alarma o sus prórrogas, se podrán adoptar las medidas de los apartados 1 y 2 del artículo 1, pero sólo durante el período no afectado por el acuerdo de las partes.

¿Cuáles son las medidas adoptadas?

Como se indica en la exposición de motivos del R.D.L. 35/2020, se trata de “regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo”, para el primer estado de alarma.

Como hacía el R.D.L 15/2020, debemos distinguir entre arrendamientos de locales de negocio con grandes tenedores y arrendamientos donde el arrendador no sea calificado en ese grupo.

Arrendadores grandes tenedores.- Se repite la calificación ya vista en normas anteriores, que considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. También incluye en esta norma al arrendador que sea empresa o entidad pública. En este caso, si no ha habido ya un acuerdo entre las partes sobre reducción temporal de renta o moratoria, se ha previsto que el arrendatario pueda solicitar antes del 31 de enero de 2021 una de las siguientes alternativas, siendo la primera (reducción de la renta) una de las principales novedades del nuevo régimen frente al previsto para el primer estado de alarma en el R.D.L 15/2020, que sólo contemplaba la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, para el periodo de tiempo que durara el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses:

– Apartado 1.a).- Una reducción del 50 % de la renta arrendaticia  durante el tiempo que dure el estado de alarma aprobado por R.D. 926/2020 y sus prórrogas, y hasta cuatro mensualidades más posteriores a su finalización.

– Apartado 1.b).- Una moratoria en el pago de la renta, en idéntico período de tiempo previsto en el párrafo anterior. La renta aplazada se podrá abonar durante un período de dos años a contar desde que finalice la moratoria y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas, mediante un reparto proporcional a lo largo del período.

Es importante destacar varios aspectos complementarios a tener en cuenta:

  • Tanto la reducción como la moratoria no se hace extensible a otros gastos que estuviesen previstos en el contrato, distintos de la renta.
  • El arrendatario debe comunicar al arrendador por cuál de las dos alternativas ha optado. En los siete días hábiles siguientes, el arrendador debe responder cuál de las dos medidas acepta. Si no responde, se aplica la elegida por el arrendatario.

Arrendadores que no sean grandes tenedores.- En el artículo 2 se contemplan las medidas para arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores. En este caso, si no hay ya un acuerdo entre ambas partes, el arrendatario puede solicitar un aplazamiento  temporal y extraordinario en el pago de la renta, si bien la norma no establece que el arrendador tenga obligación alguna de aceptarlo, por lo que todo queda en el ámbito del acuerdo entre las partes. En caso de llegarse a ese acuerdo, se permite que el arrendador pueda disponer de la fianza prevista en el artículo 36 de la LAU para hacer frente a toda o alguna de las mensualidades de renta, aunque el arrendatario deber reponer el importe de la fianza en el año siguiente desde la celebración del acuerdo o en el tiempo que reste de vigencia del contrato.

Requisitos para poder aplicar las medidas anteriormente indicadas

La aplicación de las medidas que se ha expuesto exigen la concurrencia de varios requisitos previstos en el artículo 3, que se entienden aplicables a trabajadores autónomos y pymes arrendatarios:

En caso de ser autónomo, se exige:

  • afiliación y alta en su régimen especial, o mutualidad sustitutoria, a la fecha de declaración del estado de alarma.
  • actividad suspendida a consecuencia del estado de alarma.
  • si la actividad no quedó suspendida, se debe acreditar reducción de la facturación del mes natural anterior a su solicitud al arrendador, en al menos un 75 % en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de Pymes, se exige:

  • No superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
  • que la actividad haya quedado suspendida.
  • si la actividad no quedó suspendida, se debe acreditar reducción de la facturación del mes natural anterior a su solicitud al arrendador, en al menos un 75 % en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Estos requisitos se deben acreditar al arrendador con los medios y documentos previstos en el artículo 4 del R.D.L.35/2020.

Por último, destacar que estas medidas no serán de aplicación cuando la arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, a consecuencia de su aplicación, pueda generar insolvencia actual o inminente, de acuerdo con lo previsto en el Texto Refundido de la Ley Concursal, circunstancias que deben ser acreditadas por la arrendadora. Esta es otra de las novedades más destacables del nuevo régimen, frente al previsto en el R.D.L 15/2020.


En todo caso, para resolver cualquier duda al respecto, puede consultar al Departamento de Derecho Civil-Mercantil de Hispacolex, y su equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga resolverá sus dudas al respecto. También puede contactar con nuestros abogados a través de nuestro formulario de contacto online.

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Ignacio Valenzuela Cano HispaColex

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