María Arjona Merino - HispaColex
Problemática de las medidas en el alquiler por la guerra de Irán
Nos encontramos ante una situación de inseguridad jurídica porque si bien, el pasado 22 de marzo entró en vigor el Real Decreto ley 8/2026, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, ayer, día 28 de abril, el referido Real Decreto no fue convalidado por falta de apoyo parlamentario.
Esto ocurre cuando un Real Decreto ley debe ser sometido a debate y votación de la totalidad del Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días siguientes a su promulgación, tal y como recoge el artículo 86 de nuestra Constitución Española.
En este caso, ha estado en vigor poco más de un mes escaso y ahora nos encontramos ante una inseguridad jurídica que podrá provocar que el conflicto acabe en los Tribunales.
Este Real Decreto se promulgó como motivo fundamental por el problema de la vivienda que azota a nuestro país y que se veía afectada a consecuencia de la guerra de Irán. Este conflicto que no sabemos cuánto va a durar y que está teniendo un grave impacto en la inflación debido al encarecimiento de los precios de la energía.
Debemos recordar que este Real Decreto introdujo dos aspectos fundamentales siendo por un lado la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento y por otro lado el límite del 2% en la actualización de rentas.
El primero de los motivos es que preveía una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento siempre y cuando fuese la vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. El referido contrato debía encontrarse vigente en la fecha de entrada en vigor del presente real decreto ley y cuyo periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita finalizase antes del 31 de diciembre de 2027.
La solicitud la debía realizar el arrendatario, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Esta solicitud debía ser aceptada por el arrendador de forma obligatoria a excepción de que se hubiese pactado otras condiciones por ambas partes en el contrato, o que se hubiese formalizado un nuevo contrato de arrendamiento, o que el arrendador comunicase lo estipulado en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda.
En cuanto a la segunda medida de la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda distinguía entre si el propietario eran gran tenedor o no.
Estos son los dos aspectos fundamentales que introdujo este Real Decreto, sin embargo, tras la no convalidación del mismo se abre la puerta a un amplio debate en saber qué es válido y que no.
Lo cierto es que desde el momento de no convalidación las medidas decaen y no pueden solicitarse, se sigue aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos con total normalidad tanto en lo referido a las prórrogas que establece la ley de arrendamientos como a los límites de actualización de la renta que deberá regirse por los índices legales ordinarios.
La cuestión es qué efectos tiene este RDL 8/2026 cuando ha estado vigente y otra cosa es qué efectos se producen una vez ha sido rechazado por el Congreso.
Si durante el tiempo en el que ha estado en vigor se produjo una determinada consecuencia jurídica, esa consecuencia no deja de existir. La no convalidación no convierte en inexistente todo lo ocurrido durante la vigencia del mismo.
Esto no supone que el decreto ley no convalidado siga desplegando sus efectos hacia el futuro como si hubiera sido aprobado.
Lo cierto es que desde este mismo momento no se pueden solicitar estas dos medidas por parte del inquilino y el que lo haya solicitado en el momento de su vigencia, deberá acreditarse de forma fehaciente que lo ha hecho pues es probable que exista disputa entre ambas partes pero también habrá que ver si esa solicitud realizada por el inquilino la había visto o no el propietario.
En el caso que el burofax hubiese sido enviado en el plazo de vigencia del contrato pero cuya solicitud de prórroga no la hubiese visto todavía el propietario, el propietario puede tener las de ganar pues puede oponerse alegando que jurídicamente no procede otorgar una prórroga cuando en el momento del vencimiento del contrato esta norma ya no estaba en vigor.
La otra cara de la moneda es si el propietario ya aceptó la solicitud antes de que el decreto decayera. En este supuesto el acuerdo prevalece pues ya se ha aceptado la prórroga lo que vincula a las partes y debe respetarse.
En consecuencia, la vigencia de este real Decreto-ley durante poco más de un mes va a ocasionar una gran problemática y que como siempre desde HispaColex estamos dispuestos a resolver todas las dudas que surjan sobre la incertidumbre acontecida.
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