Problemática de las medidas en el alquiler por la guerra de Irán

Nos encontramos ante un escenario de profunda inseguridad jurídica. El pasado 22 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, diseñado para paliar las consecuencias económicas de la Guerra de Irán en el mercado del alquiler. Sin embargo, el 28 de abril el Congreso de los Diputados rechazó su convalidación. Esta falta de apoyo parlamentario implica que, tras poco más de un mes de vigencia, las medidas decaen y se vuelve a la aplicación ordinaria de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esto ocurre cuando un Real Decreto ley debe ser sometido a debate y votación de la totalidad del Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días siguientes a su promulgación, tal y como recoge el artículo 86 de nuestra Constitución Española.

Las medidas que han decaído

El RDL introdujo dos ejes principales para proteger al arrendatario ante la inflación y el encarecimiento energético:

1. Prórroga extraordinaria: Permitía a los inquilinos de vivienda habitual solicitar extensiones anuales de hasta dos años en contratos que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027.
2. Límite del 2% en la actualización de rentas: Una medida que distinguía su aplicación según el propietario fuera o no un gran tenedor.

¿Qué ocurre con los contratos que no vencieron durante la vigencia del RDL?

Una de las cuestiones más complejas tras la no convalidación es determinar qué sucede con aquellos inquilinos que, anticipándose al fin de su contrato, solicitaron la prórroga mientras la norma estaba viva, pero cuyo vencimiento contractual es posterior al 28 de abril.

La clave reside en que el RDL 8/2026 no generaba un derecho automático, sino uno condicionado a la coexistencia temporal de tres factores: la vigencia de la norma, el vencimiento efectivo del contrato y la solicitud expresa del inquilino. Si falta cualquiera de estos elementos, el derecho no llega a nacer.

• Derechos consolidados: Sólo existe una protección jurídica plena en los contratos que vencieron entre el 21 de marzo y el 28 de abril de 2026, siempre que el arrendatario hubiera formalizado su solicitud en ese intervalo.
• Expectativas fallidas: En los casos donde el inquilino envió un burofax solicitando la prórroga pero el contrato vence después del 28 de abril, el derecho no llegó a perfeccionarse. El envío de la comunicación no es suficiente por sí mismo si el hecho determinante —el vencimiento— ocurre cuando la norma ya ha desaparecido del ordenamiento.

Mantener lo contrario supondría dotar de ultraactividad a una norma rechazada por el Congreso, algo que choca frontalmente con la seguridad jurídica y el artículo 86 de la Constitución Española.

Conclusión y efectos actuales

Desde el momento del rechazo parlamentario, estas medidas excepcionales dejan de ser solicitables. No obstante, lo ocurrido durante su vigencia no desaparece: si el propietario ya había aceptado la prórroga antes del 28 de abril, dicho acuerdo vincula a ambas partes y debe respetarse.

Esta será la casuística a la que nos enfrentaremos:

1. Contratos con vencimiento durante la vigencia (21 marzo – 28 abril 2026)

En este escenario, el factor determinante es si el inquilino ejerció su derecho mediante una solicitud formal.

• Caso A: Solicitud realizada y aceptada. Si el inquilino solicitó la prórroga y el propietario la aceptó antes del 28 de abril, el acuerdo es plenamente vinculante para ambas partes y debe respetarse, pues el derecho se consolidó.
• Caso B: Solicitud realizada pero no aceptada o no «vista». Si el inquilino envió un burofax en plazo pero el propietario alega no haberlo recibido o se opone ahora que la norma ha decaído, se genera un conflicto litigioso.
• Caso C: Sin solicitud del inquilino. Aunque el contrato venciera en este periodo, si el arrendatario no realizó la solicitud expresa, no existe protección alguna. El decreto exigía una actuación positiva del inquilino; sin ella, el derecho nunca llegó a existir.

2. Contratos con vencimiento posterior a la derogación (Después del 28 abril 2026)

Este es el grupo que genera mayor controversia y donde la seguridad jurídica es más frágil.

• Caso D: Solicitud enviada anticipadamente durante la vigencia. Muchos inquilinos enviaron comunicaciones mientras el RDL estaba en vigor para contratos que vencían meses después. En este supuesto, el derecho no llegó a «perfeccionarse» porque el hecho determinante (el vencimiento) no ocurrió durante la vigencia de la norma. Se considera una mera expectativa que decae al desaparecer el decreto.
• Caso E: Solicitud posterior al 28 de abril. Para cualquier contrato que venza tras la no convalidación, ya no es posible invocar las medidas de prórroga extraordinaria ni el límite del 2% (salvo lo dispuesto de forma ordinaria en la LAU), puesto que la norma ya no forma parte del ordenamiento jurídico.

3. Situaciones relativas a la actualización de rentas

La limitación del 2% también presenta su propia casuística dependiendo del momento en que correspondía aplicar la revisión anual:

• Revisión producida durante la vigencia: Si la fecha de actualización de la renta ocurrió entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el límite del 2% se aplicó legalmente y esa consecuencia jurídica no deja de existir por la no convalidación posterior.
• Revisión posterior a la derogación: Las actualizaciones de renta que deban realizarse a partir del 29 de abril volverán a regirse por los índices legales ordinarios pactados en el contrato (normalmente el IPC), sin que se pueda exigir el límite excepcional del RDL 8/2026.

Dada la alta probabilidad de que estos matices temporales acaben en los Tribunales, desde HispaColex estamos a su disposición para resolver cualquier duda y analizar la viabilidad de cada caso concreto ante esta incertidumbre normativa.

  María Arjona Merino - HispaColex

Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario