Tratamiento fiscal de los arrendamientos de alojamientos turísticos o de temporada

Muchos inversores y propietarios se plantean optar por el alquiler vacacional o el alquiler de temporada para comercializar sus viviendas. Ambos modelos son más beneficiosos para el arrendador y más flexibles que el alquiler tradicional, ya sea por la mayor rentabilidad potencial del inmueble, flexibilidad de uso o menor riesgo de impago.

La distinción entre el arrendamiento turístico y el de temporada se fundamenta en la duración de la estancia: en el primero, las estancias generalmente no exceden el mes, mientras que en el segundo sí lo hacen. Adicionalmente, el arrendamiento de temporada no suele fijar precios por noche o día, a diferencia del arrendamiento turístico. Este último, por su parte, tiende a ofrecer servicios complementarios tales como limpieza y recepción, entre otros.

Y, ¿qué impuestos deben pagar los propietarios por el alquiler turístico o de temporada de sus inmuebles?

Los principales impuestos que afectan al alquiler turístico o de temporada son los siguientes:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

La renta derivada del arrendamiento turístico se clasifica como rendimiento del capital inmobiliario o de actividad económica, en función de los servicios ofrecidos, siendo las implicaciones fiscales las siguientes:

• Rendimiento del capital inmobiliario (RCI): Si el arrendamiento se restringe al uso del inmueble, salvo las limpiezas y cambio de ropa de cama  a la entrada y salida, se considerará rendimiento del capital inmobiliario. En esta situación, la tributación recaerá sobre los ingresos percibidos, siendo admisible la deducción de una serie de gastos vinculados al inmueble.

• Rendimiento de actividad económica (RAE): Cuando se disponga de al menos una persona contratada laboralmente a jornada completa y dedicada a la actividad referida, los rendimientos obtenidos por dicho arrendamiento tendrán la consideración de RAE. De igual manera, se considera RAE cuando, en el arrendamiento de un alojamiento turístico, se ofertan servicios característicos de la industria hotelera, como la puesta a disposición del cliente de servicios de: lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, entre otros, incluso en ausencia de personal contratado para la ejecución de dicha actividad.

En el alquiler de vivienda por temporadas, no es posible aplicar la reducción del 50% del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario, ya que se considera que este alquiler no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):

En términos generales, el alquiler de viviendas está exento de IVA. No obstante, en el caso del alquiler turístico, si se ofrecen servicios adicionales que desvirtúen la naturaleza del arrendamiento exento y lo asemejen a una actividad hotelera sujeta a tributación, incluyendo, entre otros, los servicios de restaurante, la limpieza periódica del inmueble durante la estancia (más allá de la limpieza inicial y final), el lavado de ropa de los huéspedes, la recepción y atención permanente en un lugar determinado, la consigna de equipajes y otras prestaciones análogas que implican una mayor atención y servicio al huésped, diferenciándose del simple alquiler de una vivienda por un periodo determinado, el arrendador debe aplicar el tipo de gravamen del 10% sobre los ingresos obtenidos. 

¿Qué gastos pueden considerarse deducibles?

Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los préstamos para la financiación del bien inmueble, gastos de conservación y reparación del inmueble, tributos y recargos no estatales, seguros, suministros, gestión y administración del alquiler, gastos de comunidad y amortización del inmueble.

Si eres persona física y dado que el pago de los suministros corren a cuenta del propietario, se deducirán en relación con los días de ocupación. Es decir, debe realizarse el prorrateo del gasto previo a su deducción. Solo en el caso de que el inmueble haya tenido una ocupación del 100% durante el año, se deducirá la totalidad de esos gastos.

Por otro lado, si eres persona jurídica y las propiedades en cuestión están a nombre de la sociedad, entonces se podrán deducir al 100% independientemente del nivel de la ocupación.

Posibles multas y sanciones

El incumplimiento de las obligaciones fiscales y administrativas en el alquiler de vivienda turística puede acarrear importantes sanciones económicas e incluso el cese de la actividad. La sanción por no declarar los ingresos obtenidos del alquiler puede oscilar entre el 50% y el 150% del importe no declarado. La gravedad dependerá de si existe ocultación o si la cantidad defraudada supera los 3.000 euros.

Ejemplo práctico

Supongamos que tienes un apartamento turístico y has alquilado el espacio durante una semana a un huésped por un total de 1000 euros. La tasa de IVA aplicable a un alquiler turístico que presta servicios típicos de la industria hotelera es del 10%, por tanto debemos calcular el IVA a pagar:

IVA = 1000 x 10% = 100

El importe total que se debe facturar al huésped, incluyendo el IVA, sería:

1000 euros (alquiler) + 100 euros (IVA) = 1100 euros

De esta forma, al finalizar la estancia del huésped, se deberá emitir una factura por un total de 1100 euros, desglosando claramente el importe del alquiler y el IVA correspondiente.

Para resolver cualquier duda al respecto, desde HispaColex recomendamos el asesoramiento de profesionales especializados en materia tributaria y fiscal que ofrece nuestro despacho. 

  Ana Isabel López García

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