Civil-mercantil

19/03/2019

Principales cambios en la nueva Ley Hipotecaria

cambios en la nueva ley hipotecaria

Abogados Ley Hipotecaria


El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó el sábado 16 de marzo la ley reguladora de los contratos del crédito inmobiliario que añade elementos de protección al consumidor y equilibra el reparto de los gastos que conlleva la constitución de una hipoteca, y que entrará en vigor dentro de tres meses.


La ley, que contiene un total de 49 artículos, también elimina las cláusulas suelo y es más exigente con el inicio del procedimiento de desahucio, que solo podrá comenzar si hay doce cuotas impagadas o el 3 % del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito.

Las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de este período) mientras el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % o del 0,15 %, respectivamente.

Los bancos deberán dar a los clientes diez días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos, y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

La comisión por interés de demora ha quedado en el interés remuneratorio más el 2 %. La norma también establece que la banca podrá vender seguros ligados a la hipoteca, aunque deberá aceptar pólizas alternativas sin empeorar por ello las condiciones del préstamo y el cliente podrá renovarlas cada año.

Información del precontrato

El artículo 10 de la normativa hace referencia a la información de la etapa precontractual y explica textualmente que “el prestamista, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a 10 días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo”. Además, recalca que “esta información personalizada se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)”.

Información de la oferta vinculante

Ya en el artículo 14 nos encontramos con una batería de normas de transparencia que deben cumplir los bancos a la hora de entregar al cliente un borrador del contrato, y que debe ser entregado al consumidor con una antelación mínima de 10 días naturales respecto al momento de la firma. Se trata de la información que debe cotejar el consumidor con el notario. En este sentido, debe incluir:

– La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

– Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al cliente de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes. Debe incluir al menos una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y si se trata de un préstamo en moneda extranjera

– En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, el banco debe aportar un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés

– Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato

– Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. En este sentido, recordemos que el cliente solo debe asumir el gasto de la tasación de vivienda, algo imprescindible para poder obtener la hipoteca, así como las copias de la escritura que necesite

– Cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige

– Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega

– El prestamista debe suministrar al prestatario toda la información necesaria y a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo

– El banco solo podrá repercutir gastos o percibir comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por el cliente/potencial cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse

– Si se pacta una comisión de apertura, ésta se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la concesión del préstamo. En el caso de préstamos mutidivisa, la comisión de apertura incluirá cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Siendo una gran noticia el que por fin se haya aprobado la nueva ley hipotecaria, todas estas medidas de transparencia pueden caer en saco roto si no se transmiten adecuadamente a los consumidores, es decir, si no reciben el asesoramiento adecuado para entender qué implica cada cosa, y sobre todo poder comparar las ofertas de otras entidades para elegir libremente la opción que mejor se ajuste a sus necesidades.

Para resolver cualquier duda al respecto, puede consultar con nuestro equipo de abogados especializado en Derecho Bancario, en nuestras sedes de Granada, Jaén y Málaga. También puede contactar con nuestros profesionales vía online a través de la oficina virtual.

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