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21/03/2019

Últimas novedades en la Ley de Arrendamientos Urbanos

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Abogados Ley de Arrendamientos Urbanos


Autor: Ángel Navarro

Por todos es sabido que el Gobierno ha aprobado hace tan solo unos días el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, a través del cual se introducen una serie de modificaciones y/o novedades en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si bien, cabe plantearse algunos interrogantes como: ¿En qué cambia la actual LAU? ¿Desde cuándo entran en vigor estas modificaciones? ¿Qué sucede con los contratos de arrendamiento ya suscritos? ¿A qué tipo de inmuebles afecta?


Antes que nada hay que aclarar que el citado Real Decreto entró en vigor el pasado día 6 de marzo, de tal forma que únicamente serán aplicables las nuevas medidas a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen a partir de dicha fecha. Por tanto, para los contratos suscritos con anterioridad seguirá siendo de aplicación el régimen hasta ahora vigente.

Principales novedades de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Duración de los contratos

En cuanto a las novedades que se introducen en la ley, quizá la más relevante es la ampliación del plazo de duración de los contratos. De esta forma, cuando el arrendador sea una persona física se amplía de 3 a 5 años el plazo de prórroga obligatoria a favor del arrendatario. Sin embargo, cuando el arrendador es persona jurídica se amplía a 7 años el plazo de prórroga obligatoria. Por tanto, dependiendo de si el arrendador es persona física/jurídica el contrato podrá tener una duración mínima de 5 ó 7 años respectivamente.

Asimismo, y llegada la fecha de vencimiento de contrato o de cualquiera de sus prórrogas (y habiendo transcurrido los plazos anteriores) el contrato de arrendamiento se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años a menos que el arrendador haya comunicado la no renovación del contrato con cuatro meses de antelación, o con dos meses para el caso del arrendatario. No obstante, el arrendatario durante esta prórroga obligatoria de tres años podrá desistir del contrato en cualquiera de sus vencimientos preavisando con un mes de antelación.

Actualizaciones de las rentas

Aunque lo normal es que las rentas se actualicen conforme a las variaciones que experimente el IPC, la nueva regulación prevé también la posibilidad de que se pacten por contrato nuevas fórmulas de actualización de renta. Eso sí, en tales supuestos la variación de la renta en ningún caso podrá superar la variación experimentada por el IPC para el período que se trate.

Garantías adicionales a la fianza

Otra novedad importante es que a pesar de que el arrendador puede exigir al arrendatario garantías adicionales a la fianza, lo cierto es que estas garantías adicionales nunca podrán ser superiores a dos mensualidades de renta.

Gastos de gestión

En cuanto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador siempre que éste sea persona jurídica.

Obras de mejora

En lo referente a las obras de mejora también se introduce una modificación en el sentido de que el arrendador no podrá elevar la renta por la ejecución de este tipo de obras en los cinco/siete primeros años dependiendo de que éste sea persona física/jurídica.

Transcurrido dicho plazo, sí tendrá derecho a elevar la renta en la cantidad que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda ser superior al 20% de la renta vigente en aquel momento.

Básicamente éstas son las principales novedades que introduce el Real Decreto Ley 7/2019 en materia de arrendamiento de viviendas debiendo tener presente, como se ha indicado con anterioridad, que serán de aplicación a aquellos contratos que se hayan firmado a partir del día 6 de marzo de 2019 en adelante.

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