Vanessa Fernández Ferré - HispaColex
Viviendas turísticas en Andalucía: Licencias y autorizaciones de esta actividad empresarial
Las viviendas de uso turístico (VUT) son viviendas completas destinadas al alojamiento turístico, alquiladas íntegramente a turistas.
En España, la normativa sobre viviendas turísticas es tanto autonómica como local, variando la regulación en cada Comunidad Autónoma.
En Andalucía, el Decreto 31/2024, de 29 de enero, modifica disposiciones sobre viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y establecimientos hoteleros. Su exposición de motivos destaca la complejidad jurídica de esta actividad, desarrollada en viviendas que, ocasionalmente o permanentemente, no se destinan a residencia habitual, sino al alojamiento turístico de corta estancia.
Además, el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda en Andalucía, también incluye regulaciones sobre las viviendas de uso turístico en la región.
Según la normativa andaluza, antes de iniciar la actividad, es crucial la integración de las viviendas de uso turístico con la normativa urbanística. En municipios donde concurran razones imperiosas de interés general, y previa justificación de la proporcionalidad, el uso residencial de una parcela no habilita automáticamente el uso turístico. Se requiere que el planeamiento urbanístico contemple la compatibilidad del uso de alojamiento turístico con el residencial y que se obtenga la licencia de actividad turística o se presente la declaración responsable correspondiente. Los Ayuntamientos pueden definir esta previsión por edificios, áreas, zonas o sectores.
Esta medida busca que los Ayuntamientos evalúen la suficiencia de suelo residencial para la población habitual y el equilibrio entre los usos urbanos. En ausencia de regulación específica del uso turístico, se aplicarán los instrumentos de ordenación urbanística vigentes.
Por lo tanto, es fundamental verificar previamente con el Ayuntamiento la conformidad de la vivienda con la normativa urbanística municipal, tal como establecen el decreto regulador de Viviendas de uso turístico y el reciente Decreto-ley en materia de vivienda de Andalucía. Se debe solicitar la licencia de actividad turística o presentar la declaración responsable correspondiente, ya que la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía se comunica a los Ayuntamientos, y, en caso de incumplimiento de los requisitos municipales, la inscripción se anulará.
Cada municipio puede establecer condiciones específicas y exigir la correspondiente licencia. Ciudades como Granada y Málaga ya han implementado limitaciones y prohibiciones en ciertas zonas consideradas masificadas. Por lo tanto, antes de presentar la declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía, se debe obtener la licencia de actividad municipal.
Si el uso turístico es conforme a la ordenación urbanística municipal, una vez solicitada y obtenida la licencia de actividad turística, se procede a la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
Para ello, se debe cumplimentar y presentar el formulario de “declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad” a través de la oficina virtual de Turismo, declarando el cumplimiento de la normativa vigente. Este trámite requiere certificado digital.
Aunque inicialmente solo es obligatorio presentar la Declaración Responsable, para agilizar los trámites, se recomienda adjuntar los siguientes documentos, que serán requeridos posteriormente:
– Certificación registral de dominio de la vivienda, que acredite que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíben la actividad de alojamiento turístico.
– Si el titular de la explotación no es el propietario: Título jurídico habilitante para la explotación de la vivienda (contrato de explotación/cesión/comodato, etc.).
– Si la Declaración responsable la presenta un representante: Documento que acredite la representación (poder notarial o justificante de Apoder@ o representación apud acta). No es necesario si la declaración se presenta con certificado digital de representante de persona jurídica.
– Si se trata de vivienda de uso turístico “por habitaciones”: Certificado de empadronamiento del propietario, usufructuario o titular de la explotación.
– Si la vivienda es de varios propietarios: Anexo de titularidad compartida cumplimentado.
– Si los representantes tienen firma mancomunada: Anexo de representación mancomunada cumplimentado.
Si no se aporta esta documentación con la Declaración Responsable, será requerida posteriormente, con un plazo de 10 días hábiles para su presentación. El incumplimiento de este plazo puede llevar a la cancelación de la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
En resumen, tras obtener la licencia municipal de actividad turística, si el municipio lo exige, es necesario inscribirse en el registro de viviendas turísticas de Andalucía y obtener un número de identificación, que debe incluirse en la publicidad de la vivienda turística, a través de canales oficiales de oferta turística, como agencias de viajes, empresas mediadoras u organizadoras de servicios turísticos.
Finalmente, es importante considerar la Ley de Propiedad Horizontal, que permite a las comunidades establecer normas internas que prohíban o limiten el alquiler turístico en el edificio. Se recomienda revisar los estatutos de la comunidad, ya que la Consejería de Turismo requiere una certificación del Registro de la Propiedad que acredite que los estatutos no contienen dicha prohibición.