Inmaculada Jiménez Lorente HispaColex
Responsabilidad del administrador de fincas por la apropiación de las cuotas de los comuneros
La apropiación indebida por parte del administrador de fincas vulnera la confianza de los comuneros y puede ser perseguida por vías legales y administrativas
El administrador de fincas es esencial para el buen funcionamiento y la administración de comunidades de propietarios, tiene la responsabilidad de gestionar los recursos económicos y garantizar la correcta administración de los fondos comunes, pero cuando un administrador de fincas se apropia indebidamente de las cuotas de los comuneros, incurre en una violación de la confianza depositada en él y puede enfrentar responsabilidades tanto en el ámbito civil como en el penal.
Si un comunero detecta que existe una apropiación indebida de las cuotas de la comunidad, tiene las siguientes alternativas:
1. Revisión de cuentas y solicitud de explicaciones
El primer paso es solicitar al administrador y a la junta de propietarios un desglose detallado de las cuentas. El comunero puede pedir acceso a los documentos contables para verificar los movimientos financieros.
2. Convocatoria de junta extraordinaria
Si las explicaciones no son satisfactorias, el comunero puede solicitar una junta extraordinaria para tratar el asunto. Para ello, debe contar con el apoyo de al menos el 25% de los propietarios o una cuarta parte de las cuotas de participación.
3. Denuncia por apropiación indebida
Si existen indicios de que el administrador ha desviado fondos, se puede presentar una denuncia ante la Policía, la Guardia Civil o el Juzgado de Instrucción. La apropiación indebida es un delito tipificado en el artículo 253 del Código Penal, y puede conllevar penas de prisión y responsabilidad económica.
4. Acción civil para la restitución del dinero
Paralelamente a la vía penal, la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento civil para reclamar la devolución de los fondos sustraídos, así como los daños y perjuicios ocasionados.
5. Sustitución del administrador
Si la junta de propietarios lo decide por mayoría simple, el administrador puede ser destituido de inmediato y sustituido por otro profesional. En casos graves, se recomienda elegir un administrador colegiado para garantizar una gestión profesional.
6. Reclamación ante el Colegio de Administradores de Fincas
Si el administrador está colegiado, se puede presentar una queja formal ante el Colegio Profesional de Administradores de Fincas, que podría iniciar un expediente sancionador.
7. Actuaciones ante Hacienda y la Seguridad Social
Si la irregularidad implica impagos de impuestos o cotizaciones sociales, se puede informar a la Agencia Tributaria o a la Seguridad Social para que realicen las comprobaciones pertinentes.
Se debe también tener muy presente que en caso de apropiación indebida, el seguro que podría responder puede ser:
1. El seguro de responsabilidad civil del administrador
2. Seguro de la comunidad de propietarios
3. Fianza o aval del administrador
¿Qué hacer si el seguro no cubre la apropiación indebida?
Si ningún seguro cubre la situación, la comunidad de propietarios deberá reclamar judicialmente la devolución del dinero al administrador, ya sea por la vía penal (delito de apropiación indebida) o por la vía civil (responsabilidad contractual y patrimonial).
Si tienes dudas sobre si la comunidad tiene cobertura, sería recomendable contactar con un abogado especializado en la materia.
Si tiene dudas sobre como aplicar este artículo a su caso, puede realizarnos una consulta a través de nuestro formulario
4 comentarios
Buenos días.
Soy presidente de una Comunidad de propietarios ,elegido el día 18-11-2025.
Tenemos la siguiente situación:
El anterior administrador dimitió el 10-11-2025.
Revisando las Actas de los últimos 11 años, observé que la administración se aprovechó de la ignorancia de los vecinos y desvío fondos de la cuenta de la comunidad. Realizó obras sin previa aprobación, sin comunicar en Juntas ,sin apuntar estás obras en Actas o en hojas de gastos .Se aprovechó también a causa de varios juicios contra un vecino moroso, sacando provisión de abogado sin facturas.
A primera vista hay un perjuicio de 7563.40 euros.
Contactamos con un abogado asignado por el seguro de Mafre( comunidad) , a primera vista el abogado, enseñándole unas pruebas, me dió por entender que no quiere reclamar este perjuicio.
Como hay que actuar en esta situación?
Gracias.
Un Cordial Saludo
En relacion a la consulta planteada le informamos lo siguiente:
A. Obras sin aprobación previa
El administrador no tiene facultades para ordenar obras que no sean de carácter urgente o necesario para la habitabilidad sin el consentimiento de la Junta. Realizar obras sin comunicación ni reflejo en actas supone una extralimitación de sus funciones.
B. Disposición de fondos sin justificación (Provisión de fondos para letrado)
La extracción de fondos bajo el concepto de «provisión» sin la posterior aportación de facturas de honorarios profesionales es una irregularidad contable grave. El administrador tiene la obligación de custodiar la documentación y rendir cuentas de forma transparente.
Para reclamar el perjuicio económico, la Comunidad debe seguir estos pasos:
I. Convocatoria de Junta General Extraordinaria
Es requisito imprescindible que la Junta de Propietarios adopte un acuerdo expreso para ejercitar acciones legales contra el anterior administrador. Sin este acuerdo, usted como presidente carecería de legitimación para representar a la Comunidad en este pleito específico.
II. Auditoría o Informe Pericial Contable
Dado que el perjuicio asciende a 7.563,40 euros, es altamente recomendable contratar una auditoría externa o un perito contable que certifique el desvío de fondos y la falta de soporte documental de los gastos. Este informe será la prueba principal en el juicio.
III. Requerimiento fehaciente (Burofax)
Antes de la demanda, debe enviarse un burofax al anterior administrador exigiéndole la devolución de los fondos no justificados y la entrega de toda la documentación original (facturas, contratos de obras, etc.) que aún no haya devuelto.
¿Cómo actuar frente a la negativa del abogado del seguro?
Revisar la Póliza: Compruebe si existe la cláusula de «Libre elección de abogado». La mayoría de los seguros de comunidad permiten que esta elija a su propio abogado de confianza, reembolsando los gastos hasta el límite fijado en la póliza (por ejemplo, 1.500 o 3.000 euros).
Contratación Externa: Si el abogado de Mapfre se niega por considerar que no hay viabilidad, la Comunidad puede contratar a un abogado especialista externo. Si se gana el juicio con condena en costas al administrador, la Comunidad recuperará los honorarios.
5. Plazos de prescripción (Advertencia Crítica)
Usted menciona que ha revisado actas de los últimos 11 años. Debe tener en cuenta que la acción de responsabilidad civil contractual tiene un plazo de prescripción. Tras la reforma del Código Civil en 2015, el plazo general de las acciones personales que no tengan plazo especial es de 5 años (anteriormente eran 15).
Esto significa que las irregularidades cometidas hace más de 5 o 6 años podrían estar prescritas si no se ha interrumpido el plazo mediante reclamaciones previas. No obstante, si se detecta un delito de apropiación indebida o falsedad documental, los plazos penales son distintos y la acción civil podría derivarse del proceso penal.
Conclusión y Sugerencia Estratégica
La actuación debe ser inmediata para evitar que sigan corriendo los plazos de prescripción. Mi recomendación es:
Convocar Junta Extraordinaria con el orden del día: «Información sobre irregularidades contables del anterior administrador y aprobación, en su caso, del ejercicio de acciones judiciales de reclamación de cantidad y responsabilidad civil».
Solicitar a Mapfre por escrito que confirme si cubren la defensa jurídica con un abogado externo de libre elección, ante la discrepancia de criterio con el letrado asignado.
Preparar la prueba documental: Recopile todas las actas donde NO constan las obras y los extractos bancarios donde SÍ constan los pagos.
un saludo
Buenas tardes: en mi comunidad, los ingresos de una derrama para unas obras , se han utilizado para el pago de gastos no presupuestados. y no autorizados, salvo que la Comunidad aprobo las cuentas que los incluian, con mi voto en contra. En realidad el estropicio economico que me hacen no llega a 2.000 euros, aunque me desagrada ese tipo de gestion, que parece un engaño u otra cosa peor. Y me gustaria poner «pies en pared» para evitar mas «historias». La denuncia al Colegio de Administradores, la tengo clara, la penal (aunque digan que no sirve de ná) tambien. Ahora bien, dudo si es obligatorio impugnar la aprobacion de las cuentas para pedirle a la comunidad mis 2.000 euritos? Y si puedo exigir la responsabilidad civil del Administrador de mi perjuicio, sin impugnar el acta?
Para recuperar el dinero abonado es necesario impugnar el acuerdo de aprobación de cuentas, ese paso previo es necesario y debería alegar que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos por aplicar fondos finalistas (derrama para obras) a gastos ordinarios sin una nueva votación que autorizara ese cambio de destino. También sería necesario solicitar la nulidad de la liquidación de su deuda individual, al impugnar el acta, pida que se declare que usted no adeuda nada o que tiene un crédito a su favor por esos 2.000 euros indebidamente aplicados. Por último, si decide ir contra el administrador, hágalo de forma subsidiaria o conjunta, pero siempre atacando primero la validez del acuerdo de la Junta. Un cordial saludo