José Ángel López-García de la Serrana Palomares
El Tribunal Supremo lo deja claro: tu comunidad puede prohibirte el piso turístico
Una sentencia reciente confirma que la palabra «hospedería» en estatutos de 1962 es suficiente para ordenar el cese de Airbnb. ¿Has revisado los tuyos?
Tienes un piso registrado como vivienda de uso turístico, lo anuncias en plataformas digitales y obtienes por él una renta que te parece razonable. Hasta aquí, todo legal. Pero hay una pregunta que quizá no te has hecho: ¿qué dicen exactamente los estatutos de tu comunidad de propietarios?
Sentencia de referencia: STS 642/2026 · Tribunal Supremo, Sala Civil · 28 de abril de 2026
El Tribunal Supremo acaba de desestimar el recurso de dos propietarios madrileños que explotaban su piso como vivienda turística a 113 € la noche. La comunidad de propietarios les demandó invocando una prohibición estatutaria de 1962 que vedaba destinar los pisos a «hospederías». El Supremo ha confirmado que esa antigua cláusula alcanza perfectamente a la actividad de alquiler turístico actual.
«Hospedar a terceros a cambio de precio, sin voluntad de permanencia, guarda identidad de razón con la prohibición de hospedería»
¿Por qué afecta esto a tantos propietarios?
La gran mayoría de los estatutos de comunidades de propietarios en España fueron redactados entre los años 50 y 80 del siglo pasado. Nadie pensaba entonces en plataformas digitales ni en el turismo colaborativo. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha establecido una doctrina clara: si los estatutos prohíben actividades de hospedería, fonda, pensión o conceptos análogos, esa prohibición se extiende al alquiler turístico contemporáneo, aunque no lo mencione expresamente.
Lo que el Supremo ha confirmado en esta sentencia: una prohibición estatutaria no necesita mencionar «Airbnb» ni «vivienda de uso turístico» para ser válida. Basta con que prohíba la actividad de alojamiento temporal a cambio de precio. Los estatutos de 1962 pueden derrotar a tu licencia turística de 2024.
Los tres errores más frecuentes antes de registrar un piso turístico
✗ Obtener la licencia autonómica sin revisar los estatutos de la comunidad: son ámbitos jurídicos distintos e independientes.
✗ Confiar en que los estatutos «son viejos» y no aplican: el Supremo ha refrendado explícitamente su vigencia.
✗ Ignorar las prohibiciones redactadas con términos del siglo pasado como «hospedería», «fonda» o «pensión».
¿Qué debes comprobar antes de explotar tu piso turístico?
✓ Revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad en busca de cualquier cláusula de uso o prohibición de actividad.
✓ Analizar si la prohibición consta de forma expresa y precisa, que es el requisito que exige el Tribunal Supremo para que sea eficaz.
✓ Verificar si la limitación está inscrita en el Registro de la Propiedad, condición necesaria para su eficacia frente a terceros.
✓ Evaluar si existe alguna vía para modificar los estatutos o solicitar autorización a la comunidad.
Nota: la sentencia coexiste con la STS 264/2025, que absolvió a otro propietario por no haber prohibición expresa en sus estatutos. La clave está siempre en el análisis concreto de cada comunidad.
Antes de anunciar tu piso, consúltanos
En HispaColex ayudamos a propietarios y comunidades a valorar la viabilidad jurídica de cada situación, revisando los estatutos, los acuerdos comunitarios y el riesgo de una eventual acción de cesación. Un asesoramiento previo puede marcar la diferencia entre actuar con seguridad o afrontar un procedimiento judicial con importantes consecuencias económicas.
En cualquier caso, y para resolver cualquier cuestión adicional, puedes contactar con nuestro equipo de abogados especializados en Derecho Civil e Inmobiliario, o si lo prefieres, puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas de Granada, Málaga o Jaén. Igualmente estaremos encantados de ayudarte a resolver cualquier pregunta que nos plantees a través de nuestra oficina virtual.
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