Derecho Civil-Mercantil

13/01/2022

La hipoteca inversa renace en época de crisis


Un recurso financiero para los mayores de 65 años.


La hipoteca inversa es un producto financiero poco conocido. A pesar de ello, vuelve a resurgir cuando vivimos épocas de crisis. Ya ocurrió después del año 2008 y se repite en este momento, a consecuencia de la pandemia provocada por la Covid-19. En situaciones como ésta surgen necesidades de financiación, pérdida de poder adquisitivo y de recursos económicos para poder atender incluso las necesidades más básicas. Si a eso le añadimos la enorme dificultad que tienen las personas mayores ya jubiladas, o en situación de dependencia, para acceder a la financiación, por su avanzada edad o circunstancias personales, el problema resulta aún mayor. No obstante, en esas situaciones sí suele contarse con un dato positivo, y es que esas personas, en muchos casos, son propietarias de su vivienda habitual, que además suele estar libre de cargas o gravámenes. La idea es poder obtener financiación y recursos económicos a partir de ese bien inmueble, pero sin los inconvenientes de otras operaciones.

Fruto de esas necesidades nace la hipoteca inversa, regulada en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, cuya exposición de motivos decía que la hipoteca inversa otorga la posibilidad de hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros que satisfacen la necesidad de una mayor renta durante los últimos años de vida, pero sin perder la propiedad y el derecho a usar la vivienda. En resumidas cuentas, su conveniencia y oportunidad se puede valorar desde muchos puntos de vista, pero suele responder, sobre todo, a la necesidad de obtener ingresos complementarios a la pensión de jubilación, o bien obtener liquidez para atender nuevas necesidades, sin perder por ello la propiedad de la vivienda habitual y el derecho a seguir usándola, que sí se perdería si la liquidez se obtiene, por ejemplo, mediante su venta.

Esa regulación legal se centra en los requisitos fundamentales que debe tener la hipoteca inversa. En concreto, debemos tener en cuenta los siguientes datos:

  • El préstamo o crédito debe quedar garantizado con una hipoteca que recae sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito ya sea de una sola vez o mediante disposiciones periódicas,

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios. Durante ese tiempo, no se amortiza capital ni se pagan intereses. No obstante, si el deudor hipotecario transmite voluntariamente el bien hipotecado, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente,

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

  • La hipoteca inversa sólo puede ser concedida por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España.
  • Al fallecimiento del deudor hipotecario o, si así se estipuló, al fallecimiento del último de los beneficiarios, sus herederos podrán:

a) Cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonando la totalidad del capital y los intereses. No cabe aplicar compensación alguna por la cancelación.

b)  No reembolsar el préstamo, en cuyo caso el acreedor podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

  • Existen beneficios fiscales y reducciones arancelarias, como la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad del ITP-AJD en las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas, o la consideración de documento sin cuantía en el arancel notarial y reducción del 90% en el arancel registral (salvo las escrituras de constitución de hipoteca inversa que recaigan sobre vivienda no habitual).

En conclusión, estamos ante una opción de financiación interesante para personas mayores que tienen una pensión baja, necesidades derivadas de situación de dependencia o necesidades de financiación para atender gastos sobrevenidos, aprovechando en todo caso la ventaja de contar con una vivienda habitual en propiedad que le va a permitir obtener esos recursos sin perderla ni dejar de utilizarla.


En todo caso, para ampliar la información ofrecida o para resolver cualquier duda sobre este contenido, puede consultar con el equipo especializado de abogados en Granada, Jaén y Málaga del Departamento de Derecho Civil-Mercantil de HispaColex a través de nuestro formulario de consultas online.

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  Ignacio Valenzuela Cano HispaColex

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