Derecho Civil-Mercantil

24/09/2021

Valoración de inmuebles: la asignatura pendiente


En relación con la transmisión de inmuebles, ya sea por causa de muerte o inter vivos, hace años la Administración Tributaria inició un proceso de eliminación de la presunción de veracidad de las liquidaciones presentadas por el contribuyente, de forma que, si no se reflejaban unos importes mínimos fijados previamente por la Administración, era irrelevante el valor que se hubiera fijado tanto en la escritura pública como en la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Hay quien opina que para aumentar la recaudación se pueden utilizar dos vías: la primera, incrementar el tipo impositivo, con el riesgo del descrédito político, y la segunda vía es incrementar la base imponible, ¿Cómo? Sencillo, el valor de los bienes transmitidos no es el que diga el contribuyente, salvo que sea superior al establecido por la Administración. Bastará con incrementar el valor establecido por la Administración para cada inmueble.

La Ley 11/2021, de 9 de julio ha dado un paso más en el proceso antes referido, quien sabe si el último, para aumentar la valoración de los inmuebles y consecuentemente, la recaudación. Muy lejos queda el principio de autonomía de la voluntad de las partes consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil y en la sólida jurisprudencia dictada al efecto. Es muy habitual y frecuente que, ante una falta de liquidez de un contribuyente, por pérdida de empleo, por ejemplo, se tengan que “malvender” pisos, segundas residencias, terrenos, etc. Para la Administración Tributaria, no existen ni las gangas para el que compra ni las necesidades para el que vende, tan sólo un ánimo defraudatorio.

¿Cúal es la normativa actual en relación con la valoración de los inmuebles? El Tribunal Supremo ha exigido que se liquide conforme al “valor real” esto es, “el valor comprobado administrativamente estará motivado cuando la valoración sea ‘singular’, por contraposición a ‘genérica’ u ‘objetiva’. No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración”. En definitiva, una tasación individualizada de cada inmueble, ya sea aportada por el contribuyente (con el coste que ello implica), o bien realizada por un técnico habilitado de la Administración.

Pero lo que no es admisible, dice el Tribunal Supremo, es la valoración generalizada de los inmuebles calculada multiplicando el valor catastral por un coeficiente distinto para cada municipio y actualizado anualmente.

Y tiene toda la lógica: además de la zona geográfica en la que se encuentre el inmueble, la valoración real dependerá de otros muchos factores: estado de conservación, reformas recientes, ruidos ambientales, iluminación, olores, salida de humos de los locales, visibilidad comercial para el caso de los locales comerciales, etc. Nunca va a valer lo mismo el piso de primera línea de playa con unas vistas espectaculares que el piso de su vecino del mismo bloque y de la misma planta con vistas al interior.

¿Qué va a pasar el 1 de enero de 2022? Con la entrada en vigor de la nueva Ley,  la Administración Tributaria, ante la imposibilidad fáctica de tasar de forma individualizada todos los inmuebles cuyas transmisiones son objeto de comprobación, impone una nueva herramienta de valoración de inmuebles, más sofisticada esta vez, pero que no deja de ser generalizada, objetiva y sin incidir en cada uno de los elementos que singularizan el inmueble que se está valorando.

Esta nueva herramienta en la que la Dirección General del Catastro viene trabajando desde 2017, afectará al 80% del parque inmobiliario español, tras haber mapeado unos 60 millones de inmuebles, y permitirá calcular de forma automática el rendimiento fiscal de las transacciones inmobiliarias o de las operaciones de cesión de inmuebles en los llamados impuestos patrimoniales: Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. ¿Cuáles son los parámetros en los que se basa la Dirección General del Catastro para llegar al llamado ‘valor de referencia catastral’ de cada inmueble? Información oficial sobre transacciones inmobiliarias reales obtenida de notarios y registradores y tamizada a partir de algunas fuentes adicionales.

¿Cómo saber cúal es el valor de referencia de un inmueble? Hay que acudir al Real Decreto Legislativo 1/2004 (Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), que en su Disposición Final Tercera dispone que “En los 20 primeros días del mes de diciembre (a partir de 2022), la Dirección General del Catastro publicará en el ”Boletín Oficial del Estado” un anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro”.

¿Cómo desvirtuar el valor de referencia impuesto por la Administración Tributaria? En caso de que se notifique al contribuyente una comprobación de valores por una liquidación presentada, se deberá probar y demostrar que dicho valor de referencia nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble. Para ello, podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho.


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Luis Peche Bernal - HispaColex

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