¿Qué puedo hacer si mi vivienda está ocupada ilegalmente? ¿Y si mi inquilino no me paga las rentas?

Autor: José Javier Peralta Gallego

Cada vez es más común, y está generando una gran alerta social, el hecho de que se estén ocupando de forma ilegal viviendas por personas que, por sus circunstancias económicas, no pueden acceder a una vivienda o no pueden permitirse abandonar la vivienda que tienen alquilada.

Pero, en estos casos, ¿de qué acciones dispone el propietario para recuperar la posesión del inmueble de su titularidad? En este blog explicamos los procedimientos de desahucio habilitados al efecto.

Pues bien, existen distintos tipos de situaciones ante las que nos podemos encontrar.

Tipos de desahucios:

• Por ocupación ilegal. Nos encontramos ante esta situación cuando la vivienda es ocupada por una persona sin justo título para ello, la cual ocupa la vivienda sin en el consentimiento de su propietario.

• Por incumplimiento del contrato de alquiler. Nos encontramos ante esta situación cuando el inquilino de un inmueble arrendado deja de cumplir con sus obligaciones de pago de las rentas pactadas, o bien continua utilizando el inmueble cuando dicho contrato ha llegado a su fin.

Por ocupación ilegal

En el caso de los desahucio por ocupación ilegal, como propietarios, podremos acudir tanto a la vía penal como a la vía civil.

1.- En la vía penal, la ocupación de una vivienda podrá conllevar que el ocupante de la misma se encuentre cometiendo un delito, pudiendo tratarse de un delito de allanamiento de morada, o en su caso, de usurpación.

• El allanamiento de morada se encontraría circunscrito al caso de que se ocupara ilegalmente la vivienda habitual del propietario del inmueble, lo que,  en aplicación del art 202 del CP podría conllevar de 6 meses a dos años de prisión, y, si además existe violencia, de 1 a cuatro años de prisión y de multa de 6 a 12 meses.

• El delito de usurpación quedaría limitado a los supuestos en los que se ocupara ilegalmente propiedades que no supongan la vivienda habitual de la víctima, lo que, en aplicación del artículo 245 Código Penal podría conllevar una pena prisión de 1 a 2 años, en caso de violencia o intimidación, o una pena de multa de 3 a 6 meses si la ocupación no ha sido violenta.

Resulta esencial destacar que, si la ocupación supone un allanamiento de morada, y la misma se produce de modo flagrante, es decir, es denunciado en el momento, o el día en el que se ha producido el delito, podrá conllevar la actuación policial y la consiguiente salida inmediata del inmueble. Si no es así, deberá seguirse un procedimiento que respete, en todo momento, los derechos de la persona enjuiciada.

2.- En la vía civil, por ocupación ilegal de una vivienda, podremos interponer una demanda de desahucio por precario.

En estos casos bastará con probarse que se es propietario del inmueble ocupado. Si el ocupante no contesta a la demanda, aportando justo título que le permita permanecer en el inmueble, será acordado directamente, y sin necesidad de juicio, el desahucio solicitado por el propietario (artículos 440.4 y 441.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo tanto, siempre que de contrario no se conteste a la demanda, nos encontraremos ante un procedimiento muy rápido, en relación con otro tipo de procedimientos judiciales, que nos permitirá recuperar la posesión del inmueble, sin necesidad de celebrar un juicio.

Por ende, en el caso de las ocupaciones ilegales habrá que estarse al caso concreto, y según el caso en el que nos encontremos analizar cuidadosamente, primero a que vía acudimos, y luego que procedimiento interponemos.

Por incumplimiento del contrato de alquiler

También podemos encontrarnos con que, teniendo la casa alquilada, el inquilino comience a incumplir con sus obligaciones, lo que nos lleve a la situación de tener que instar su desahucio.

Este supuesto de desahucio tiene una naturaleza eminentemente civil, y como es lógico, el simple incumplimiento de las obligaciones contractuales no generaría un delito, motivo por el cual, aquí solo cabría acudir a la vía civil.

Existen dos procedimientos distintos a los que se puede acudir en estos supuestos: desahucio por impago de rentas o desahucio por expiración del plazo contractual.

Como comentábamos con respecto a los desahucios en precario, es decir, por ocupación ilegal, en estos supuestos también nos encontraremos ante un procedimiento muy rápido, que nos permitirá recuperar la posesión del inmueble, sin necesidad de celebrar juicio, siempre que la parte contraria no conteste a nuestra demanda (artículo 440.3 y 441.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Hay que reseñar que en el supuesto de instarse un desahucio por falta de pagos, el inquilino podrá enervar la acción (es decir, paralizar el procedimiento) si procede al pago de lo debido una vez presentada la demanda, en cuyo caso se entenderá finalizado el procedimiento (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el Artículo 440.3 de esa misma ley), pudiendo el arrendador interponer uno nuevo si el inquilino vuelve a  incumplir con sus obligaciones contractuales.

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